23/06/2019

Isidro Esnaola
La banca gana por goleada y vuelve a la carga con las hipotecas

El lunes entró en vigor la norma que regula los créditos inmobiliarios en el Estado español. Un repaso a sus principales puntos confirma los peores temores de los movimientos sociales: defiende los intereses de la banca frente a los de la gente en todos los aspectos esenciales de una hipoteca.

Que llegue con más de tres años de retraso y una tramitación que solo comenzó con la amenaza de una multa diaria de más de 100.000 euros lanzada por Comisión Europea muestra la escasa voluntad política de proteger a consumidores y usuarios

Todas las leyes son un reflejo de la correlación de fuerzas que existe en el momento en que se aprueban, algo especialmente evidente en aquellas de contenido social y económico. El último ejemplo es la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que entró en vigor este pasado lunes, aunque fue aprobada en marzo. Se ha presentado como una norma redactada para proteger los derechos de consumidores y usuarios. La insistencia en subrayar algunos aspectos concretos no hace sino aumentar el interés sobre aquello que se oculta He aquí los principales puntos de la norma.

El contexto. La ley transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE sobre contratos de crédito que buscaba proteger a la ciudadanía de los abusos de los bancos. Que llegue con más de tres años de retraso y una tramitación que solo comenzó con la amenaza de una multa diaria de más de 100.000 euros lanzada por Comisión Europea muestra la escasa voluntad política de proteger a consumidores y usuarios. Y todo ello en una situación dramática con movilizaciones y desahucios diarios, y conflictos en todas las instancias judiciales.

La ley aprobada solo afecta a un tipo de contratos bastante específico: los contratos de crédito inmobiliario, en los que, además, no necesariamente tiene que haber una garantía inmobiliaria. Y deja muchas cuestiones importantes fuera. Sirva como ejemplo que tampoco es aplicable a las hipotecas inversas (se recibe una prestación a cambio de quedarse con la vivienda al fallecer), unos contratos en auge y en los que, además, están implicadas personas mayores con el consiguiente peligro de abuso. Primer punto para la banca.

Gastos de las hipotecas. Es el aspecto que más atención ha recibido, aunque no es ni mucho menos el más importante. Hasta ahora el que pedía la hipoteca tenía también que hacer frente a todos los gastos de constitución de esa hipoteca. Los bancos se los endosaban a los clientes, amenazándoles con no darles el préstamo en caso contrario. A partir de ahora, la ley define claramente a quién corresponde cada gasto: al que pide la hipoteca le corresponde la tasación del inmueble, que suele costar entre 300 y 600 euros; al banco, los gastos de gestoría, el registro, la notaria. Algunos portales inmobiliarios han calculado que todos estos gastos suponen un ahorro de entre 1.000 y 3.000 euros. Puntito para los hipotecados.

Impuesto Actos Jurídicos Documentados a los bancos. Relacionado con lo anterior, otro gasto que correspondía al prestamista pero que pagaban los solicitantes de hipotecas era este impuesto. La ley señala que son los bancos los que lo tienen que pagar. De esta forma da la vuelta a la polémica sentencia del Tribunal Supremo que decidió exonerar a los bancos del pago de este impuesto. Y como en este punto, la norma no tiene carácter retroactivo, ese gasto se lo han ahorrado los bancos para siempre. Punto para los bancos.

El montante de este impuesto depende de las comunidades autonómicas. Las haciendas forales de Araba, Bizkaia y Gipuzkoa decidieron que la hipotecas de una vivienda habitual estaba exenta de pagar este tributo. Para el resto, el tipo es el 0,5% del valor de la hipoteca.

En Nafarroa, el impuesto también es del 0,5% y la vivienda habitual no está exenta porque –como explicó el consejero foral de Hacienda, Mikel Aranburu– el pago del impuesto corresponde al banco, y este no puede saber si el bien hipotecado entra en la categoría vivienda habitual o no. Habrá que ver cómo arreglan ahora el desaguisado las haciendas forales de la CAV. Lío para las haciendas forales.

Los notarios. En la nueva regulación el banco tiene que entregar una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que se recogen las condiciones personalizadas del préstamo. Además debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se explican de manera general cuales son las cláusulas más relevantes, una copia del contrato y varios escenarios de pago en el caso de que el interés del préstamo sea variable. Los notarios tendrán que certificar que el cliente recibe toda esta documentación y la entiende antes de firmar el contrato. Un prolijo camino que no sirve más que para que el firmante de la hipoteca no pueda a partir de ahora alegar desconocimiento ante un juez en caso de litigio. Tanto para la banca.

Cláusulas abusivas. La ley prohíbe expresamente escriturar e inscribir cláusulas abusivas, es decir, las que ya han sido declaradas abusivas por la ley o por la jurisprudencia. Pero no dice nada de qué es una cláusula abusiva. De hecho, la inventiva de la banca no tiene fin y las malas prácticas continúan. Kontsumobide señaló hace unos días que había detectado que casi todos los bancos incluyen en sus créditos una «comisión por cuotas impagadas» o «comisión por posición deudora». Y ha decidido abrir expedientes sancionadores. El criterio mayoritario de los tribunales es el de declarar nulas estas comisiones. Algo bastante razonable, teniendo en cuenta que el deudor ya paga un interés de demora cuando no paga la cuota correspondiente.

Por cierto, la nueva ley establece el interés de demora en tres puntos por encima del interés del préstamo, en contradicción con la doctrina de los tribunales, que han determinado que los fijados dos puntos por encima del interés oficial son abusivos. Así que la ley regala un punto de interés a la banca. Otro tanto para la banca.

La nueva ley también rebaja la comisión que el banco puede cobrar por amortizar anticipadamente el crédito que dependerá de si el tipo es variable o fijo. Tanto para los clientes.

Cláusulas suelo. Quedan prohibidas las cláusulas suelo, pero establece un suelo legal del 0%, es decir, que la banca nunca pagará intereses si estos fueran negativos. Sin embargo, la ley no establece ningún interés máximo, ningún techo. Como señala Facua, se protege a los bancos que tienen límite por abajo pero no a las familias hipotecadas que se quedan sin protección por arriba si el euribor se dispara. Tanto para la banca.

Vencimiento. Los préstamos solo podrán declararse vencidos cuando hayan dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas (antes 3 meses) durante la primera mitad de la vida del crédito. A partir de ahí será el 7% o 15 cuotas (antes 12 meses). Se alargan un poco los plazos, pero como señala Kaleratzeak Stop, no exige ni la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias (Decreto Guindos), ni ofrecer una carencia de cinco años con cuota reducida. Simplemente antes de declararlo vencido el banco está obligado a requerir el pago y dar un mes para que regularizar el pago.

La nueva norma tampoco contempla la dación en pago, esto es, limitar la responsabilidad al bien hipotecado, con lo que además de quedarse el banco con la vivienda, el desahuciado puede mantener todavía parte de la deuda. Curiosamente esta cláusula sí es retroactiva, esto es, se aplicará a todos los créditos hipotecarios a los ya firmados y a los que se firmen en el futuro. Es lo que la banca estaba esperando después de que la justicia europea declarara nula la cláusula de vencimiento anticipado. Tanto no, hamarreko para la banca.

La banca ve y sube la apuesta. La banca ha dado la bienvenida a la nueva ley y ya se ha lanzado a buscar clientes hasta el punto de que las hipotecas que ofrece se han abaratado hasta un 8% desde marzo, según un informe de la web kelisto.es. Desde entonces una hipoteca media se ahorrará unos 5.000 euros en intereses durante toda la vida del préstamo.

La única duda que deja esta ley es qué es lo que ha motivado más a los legisladores: favorecer a los bancos o fastidiar a la gente que con su lucha contra los desahucios ha dejado en evidencia la inmensa estafa cometida por la banca con ayuda de la clase política.