04/08/2019

Reportaje
CARESTÍA DE LA VIVIENDA EN EUROPA
PORTUGAL PONE LÍMITE AL PRECIO DE LOS ALQUILERES

Los alquileres suben en toda Europa, pero ha sido el Gobierno de Portugal el que ha tomado la iniciativa para intentar limitar su crecimiento. También ha aprobado otra ley con el fin de defender a los arrendatarios, cada vez más presionados por los nuevos arrendadores, los fondos buitre. Todavía es pronto para valorar su impacto.

Isidro Esnaola
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El debate sobre cómo poner límite a la escalada en los precios del alquiler no ha hecho más que empezar, pero el Gobierno de Portugal ya ha tomado algunas medidas. El Ejecutivo de Antonio Costa impulsó la Ley 68/2019 que se aprobó en mayo para controlar el precio de los alquileres. La propuesta legislativa no limita el precio máximo, sino que ofrece una serie de incentivos para que arrendatarios y arrendadores se acojan al programa y, como contrapartida, logren ciertos beneficios.

Fruto de esa ley, el 1 de julio entró en vigor el «programa de arrendamiento accesible», que ofrece a los propietarios que alquilen las viviendas a precios por debajo de ciertos límites dejar exentas del pago de impuestos las rentas del alquiler. Para definir esos topes, el programa divide al país en seis zonas, cada una de ellas con un precio de alquiler máximo. La mayoría de los pueblos del interior están en la primera zona; la segunda comprende núcleos de población mayores, casi todos ellos también en el interior; la tercera y cuarta abarcan la mayoría de pueblos de la costa, mientras que en la quinta están las ciudades de Cascais, Oeiras y Porto; la sexta comprende únicamente la capital.

Los precios se establecen por zonas, pero también se tiene en cuenta la superficie de la vivienda y el número de habitaciones. Un piso con dos habitaciones, por ejemplo, tendría un alquiler máximo de 350 euros en la primera zona, mientras que en los pueblos del Algarve (zonas tres y cuatro) estaría entre los 600 y los 725 dependiendo del municipio; en Lisboa podría llegar hasta un máximo de 1.150 euros.

Para poder participar en el programa, los pisos de los arrendadores deben cumplir ciertos requisitos de seguridad, salubridad y confort. Además, los contratos deben firmarse para un periodo mínimo de cinco años y abiertos a ser renovado si así lo acuerdan los interesados. De esta manera, el Ejecutivo quiere dar estabilidad a un mercado en el que predominan los contratos de duración anual. No obstante, el programa también permite que en algunos casos se puedan firmar contratos más cortos, a estudiantes por ejemplo, que en todo caso deberán ser por un mínimo de nueve meses.

ingresos máximos

Los arrendatarios también tienen que cumplir ciertos requisitos para entrar en este programa. La norma establece unos límites a sus ingresos: 35.000 euros anuales para una persona o 45.000 para una pareja. Este límite se incrementa en 5.000 por cada miembro adicional de la familia. Además, el alquiler no podrá suponer una tasa de esfuerzo –un indicador que mide el porcentaje del salario medio anual que una familia dedica a pagar la vivienda– superior al 35%.

Cuando los ingresos de los arrendamientos acogidos a este programa sean un 20% menores a esos precios de referencia fijados por la norma para cada zona, quedarán exentos en el cálculo del Impuesto sobre Rentas Individuales IRS (el impuesto equivalente al IRPF). La ley deja en manos de los municipios, por otro lado, la reducción en el IMI (el IBI portugués).

Presión contra los arrendatarios

El programa acaba de cumplir el primer mes y todavía no se han hecho públicos datos sobre su impacto. En cualquier caso, no es la única ley aprobada en Portugal sobre el alquiler. En febrero de este mismo año, el Gobierno aprobó la Ley 12/2019 con el objeto de prohibir y castigar el acoso en el arrendamiento. El título de la norma confirma que el crecimiento de precios de las viviendas y del alquiler ha redoblado la presión sobre los inquilinos de determinados inmuebles para que los abandonen.

En su segundo artículo, esta ley señala explícitamente que «se prohíbe el acoso en el contrato de arrendamiento o subarrendamiento, entendiéndose como tal cualquier comportamiento ilegítimo del propietario, de quien lo representa o de un tercero interesado en la adquisición o comercialización del arriendo, que, con el fin de provocar el desalojo, perturba, socava o afecta la dignidad del inquilino, subarrendatario o personas que residen legítimamente con ellos según el contrato de arrendamiento, los somete a un ambiente intimidante, hostil, degradante, peligroso, humillante, desestabilizador u ofensivo, o dificulta gravemente el acceso y el disfrute del arrendado». La ley prevé, además de la responsabilidad civil y penal a que hubiere lugar, que el acosador haga frente a cuantiosas multas.

Los fondos buitre

Posiblemente, la entrada en el mercado ibérico de los fondos de inversión inmobiliaria, más conocidos como fondos buitre, tengan mucho que ver con esta presión hacia los arrendadores. La consultora portuguesa TTR calcula que fondos con nombres exóticos como Lone Star, Apollo, KKR, Bain, Cerberus o Blackstone han invertido más de 21.000 millones de euros desde 2010 en Portugal. Y esa presión se nota en los precios, especialmente en Lisboa, donde el portal Confidencial Imobiliário estima que el precio de las viviendas prácticamente se ha doblado desde 2011. En cuanto a los alquileres, este portal calcula que en todo el país han subido cerca de un 18% en algo más de dos años, desde inicio de 2017.

Por otra parte, la Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) tenía registrados un total de 217 fondos de inversión inmobiliaria activos en Portugal que generaron unos 11 millones de euros de beneficio en 2018.

Sobre la influencia de estos fondos en el acceso a una vivienda, el investigador del Observatório sobre Crises y Alternativas, José Reis, señaló durante la presentación del informe sobre la materia que la vivienda se esta se ha convertido en «un activo financiero transnacional que permite a cualquier agente extraer las rentas asociadas, sin necesidad de mantener ninguna relación a largo plazo con el país». Esta transformación tiene dos consecuencias. Por un lado, cambia a peor el vínculo entre arrendador y arrendatario, pues deja de ser una relación cara a cara para convertirse en algo totalmente impersonal. Reis señaló, asimismo, que la presión de estos fondos de capital hace que los ingresos de los residentes sean «cada vez más insuficientes» para satisfacer esta necesidad fundamental.

Una burbuja en ciernes

Reis alertó sobre el hecho de que en muy poco tiempo el precio de la vivienda ha subido un 38% y consideró «razonable» pensar que se esté formando otra burbuja inmobiliaria, algo que puede traer problemas de «exposición» a la banca por acumulación de riesgos, pero también a las personas, por la «desvalorización de su patrimonio inmobiliario» en el momento en que la burbuja reviente.

Apuntó que en la actualidad coexisten «un país rico, un país en dificultades que todavía mantiene capacidad productiva y un país perdido, marcado por un intenso retroceso demográfico y productivo». Hay que «pensar en un país entero y no solo en la lógica de Lisboa», concluye.

El liberalismo del Banco de España

Los alquileres han subido en Hego Euskal Herria entre un 9% y un 10% en el último año y medio, según el portal inmobiliario Fotocasa. Una fuerte subida que, sin embargo, no se refleja en las estadísticas oficiales de precios, caso del IPC. Así lo recuerda el Banco de España en su Informe de 2018: «El aumento de los alquileres ha sido elevado, aunque ello no se ve reflejado en el crecimiento del IPC de alquileres, cuyo moderado crecimiento (un 2,2% en promedio anual) se explica porque este índice no incluye información de nuevas incorporaciones al parque de viviendas en alquiler».

Un artículo analítico del mismo banco publicado el pasado jueves viene a confirmar la gran distancia que existe entre lo que mide el IPC –básicamente la renovación de contratos de alquiler ya existentes–, y lo que está ocurriendo en el mercado de alquiler, donde los nuevos alquileres ofertados suben sin cesar.

El Banco de España reconoce que los arriendos «han experimentado, a lo largo de la fase de recuperación, un aumento muy pronunciado, hasta alcanzar niveles que se sitúan significativamente por encima de los observados en el ciclo expansivo anterior», esto es, que superan las subidas anteriores a la crisis de 2008. En consecuencia, el regulador admite «un cierto endurecimiento» en el acceso a la vivienda y «en particular por lo que respecta al mercado del alquiler». También reconoce que estos precios tienen influencia directa en «las dificultades de algunos colectivos para acceder a una vivienda y el retraso en la edad de emancipación de los jóvenes».

A pesar del análisis, las conclusiones del Banco de España no se mueven de la ortodoxia liberal: «En este contexto, se debe dar prioridad a aquellas políticas públicas dirigidas a favorecer la oferta de vivienda de alquiler», y por tanto «no parece adecuado limitar el precio de las viviendas alquiladas, ya que, según la evidencia internacional, este tipo de medidas no solo reducen la oferta, sino que también pueden favorecer un deterioro importante de los inmuebles». Añade que «es conveniente mejorar la seguridad jurídica para que los propietarios de inmuebles encuentren los incentivos adecuados para ofertar sus propiedades en el mercado de alquiler». Unas recomendaciones que el Ejecutivo de Pedro Sánchez está cumpliendo a rajatabla, a diferencia de la política desarrollada por su homólogo portugués, el socialdemócrata Antonio Costa.