Si ayer señalamos la desprotección del alquiler y el endeudamiento masivo como origen de la crisis de la vivienda, hoy profundizamos en el fenómeno, reparando en la función de los desahucios y en la emergencia del alquiler como nuevo mercado en manos de fondos buitre.

3. El drama humano de los desahucios. Tal vez la consecuencia más visible de la crisis es la provocada por los miles de desahucios que se suceden en nuestro entorno, pero no hay que olvidar que se desahucia a los que pudieron acceder a una vivienda en unos momentos en que ya más del 90% estaba excluido del acceso a la propiedad. Por ello, no conviene dejar el análisis en el estrecho (aunque dramático) examen de los desahucios, hay que analizar cómo la crisis va empeorando de forma global todas las condiciones de acceso a la vivienda.

Así, en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa se produce un trasvase de la demanda de compra a la de alquiler, que se convierte en el régimen de acceso prioritario: lo demandan un 80% de los necesitados de vivienda. Además, desciende el nivel de ingresos ponderados de los y las necesitadas de vivienda. Un 40% de los demandantes tienen ingresos anuales inferiores a los 10.000 euros, lo que indica un empeoramiento de los recursos de la población de Hego Euskal Herria en general y de los necesitados de vivienda en particular.

Las estadísticas sobre desahucios han sido perfeccionadas en los últimos años por los Órganos del Poder Judicial, distinguiéndose entre lanzamiento y ejecuciones realizadas, y entre hipotecas y alquiler. Según esta fuente en Hego Euskal Herria la crisis se ha llevado por delante 16.306 desahucios por impago de hipoteca hasta final de 2018, correspondiendo 10.299 a la CAPV y 6.007 a Nafarroa. Asimismo, por impago de alquiler desde 2013 hasta final 2018 se han realizado 10.291 lanzamientos judiciales, correspondiendo 7.743 a la CAPV y 2.548 a Nafarroa.

Destacan los lanzamientos judiciales por impago del alquiler, que en los dos últimos años llevan un crecimiento galopante, alcanzando el 38% de todo el periodo (2013-2018). Además, la mayoría de los desalojos son demandados por instituciones públicas (no por la banca), afectando a viviendas de alquiler social.

No tenemos datos de estudio sobre las personas desahuciadas en Hego Euskal Herria, pero del análisis realizado en el ámbito estatal por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, destacamos algunos datos:

Del total de personas afectadas, a un 60,8% aún le quedaba entre el 80% y el 100% de la hipoteca por pagar, y a casi un 20% le quedaba entre el 60% y el 80%. Este dato corrobora que, con la legislación actual, la mayoría de personas afectadas se verán abocadas a mantener una deuda perpetua en caso de sufrir una ejecución hipotecaria.

Un 35,6% declara tener avales, la mayoría de los cuales (un 65,3%) son familiares directos. Así pues, de encontrarse en una situación de ejecución hipotecaria, en una tercera parte de los casos sería más de un hogar el que estaría en juego.

La mayoría de las personas afectadas, un 83%, afirma no tener otra vivienda, ni de propiedad, ni de alquiler, en la que alojarse en caso de desahucio.

En el 70% de los casos, el motivo de impago es el paro o los contratos basura. El resto está relacionado con el aumento de la cuota hipotecaria, otras deudas o la separación por divorcio.

La mayoría de hogares afectados, el 61,1%, se componen de tres o más miembros. Cerca de un 75% tiene al menos un menor de 18 años. Un 31,6% de los hogares tiene una o dos personas mayores de 65 años.

Para un tercio de las personas afectadas la cuota de la hipoteca ha supuesto en algún momento el total de los ingresos familiares, y para más del 40% supone más del 60%. Estos porcentajes están muy alejados de las recomendaciones de la ONU, las cuales indican que el gasto de la vivienda nunca debería superar, como máximo, un 30% de los ingresos. Y lo que es más grave: implican que el pago de la vivienda compromete el acceso a otras necesidades básicas.

Impactos en la salud y necesidades básicas: un 77% de las personas afectadas afirma haber sufrido un nivel de ansiedad alto que agrava su salud. Sobre otras necesidades comprometidas, la mayor dificultad se concentra en el pago de la ropa (70%), los suministros del hogar (65%) y los alimentos (45%).

Como se puede ver, los datos son alarmantes: la grave vulneración del derecho a la vivienda provoca la vulneración de otros derechos fundamentales, como son la salud, la alimentación o los derechos de los niños.

4. La necesidad de vivienda: el paraíso de los fondos buitre. El mercado del alquiler es la última gallina de los huevos de oro de los inversores. Mientras la compraventa de viviendas se estabiliza por debilitamiento y sobreexplotación de los necesitados de primera vivienda, la necesidad del arrendamiento sigue ofreciendo nuevas vías para obtener beneficios y maximizar rentabilidades. De ahí que cada vez haya más inversores privados dispuestos a exprimir el mercado. Las Socimis son el mecanismo instrumental de este juego.

Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) son la versión española de los Reit, un vehículo de inversión especulativa nacido en EEUU. En España, fueron aprobadas a través de la Ley 11/2009, que no era del pleno gusto de los inversores. Por ello en plena crisis, en 2012, el Gobierno del PP introdujo cambios en la normativa, con menos control, menos necesidad de capital y beneficios fiscales al nivel de paraíso fiscal: Las Socimis están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Desde 2013 comenzaron a cotizar en Bolsa, como Socimi, las españolas Entrecampos y Promorent, y siguieron otras. En 2019, el gigante es el fondo buitre norteamericano Blackstone, que a través de agresivas OPA continúa levantando su imperio inmobiliario en España. Su último objetivo es el mercado del alquiler de viviendas.

Blackstone aprovechó la crisis del sector en España para adquirir todo tipo de activos –residenciales, oficinas, logísticos, comerciales, hoteles– con grandes y atractivos descuentos, hasta acumular un imperio valorado en 20.000 millones de euros. Precisamente, el nombre de Blackstone empezó a ser conocido en el sector inmobiliario español a raíz de la compra –gestionada por el PP (Ana Botella0)– de 18 promociones de pisos a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS). El lote incluía 1.860 viviendas por un importe de apenas 126 millones de euros (67.700 euros por vivienda).

Desde entonces, sus adquisiciones han sido constantes. Una de las más importantes fue la compra al Santander del 51% del negocio inmobiliario del Popular en 2017 (no olvidemos que por todo el banco y su patrimonio inmobiliario el Santander pago UN euro). En julio, el fondo se ha hecho con el 50,01% de Testa –Socimi especializada en viviendas de alquiler y uno de los líderes de su segmento– por un valor de casi 945 millones de euros tras llegar a un acuerdo con sus tres grandes accionistas: Merlin, BBVA y Santander.

Blackstone gestiona a través de sus Socimis Albirana y Torbel Investments casi 23.000 casas para arrendar, lo que la sitúa en una posición hegemónica en el mercado. Junto con Tropic Real Estate Holding, la sociedad gestionada por fondos inmobiliarios de Blackstone, pueden marcar los precios del alquiler.

A esto se une la última tendencia, el «build to rent» (construir para alquilar) que empieza a atraer a grandes fondos institucionales, principalmente internacionales, ante el auge del alquiler y la escalada de las rentas que se registra en todo el Estado.

El mecanismo es sencillo: los inversores adquieren edificios de viviendas construidos específicamente para ser arrendados, de forma que generen una rentabilidad objetiva sobre el capital invertido. «La rentabilidad que ofrece a nivel general el mercado del alquiler en España se sitúa entre el 5% y el 6%, cifras que hacen referencia al parque de viviendas en régimen de alquiler en manos de particulares», un mercado no profesionalizado, tal y como apuntan desde la consultora Knight Frank. Dichos fondos dirigen sus estrategias a la obtención de unas rentabilidades netas de entre el 3,5% y el 4%. La firma identifica un negocio incipiente en varias ciudades y constata que «hay muchos inversores que ya están muy interesados en impulsarlo».

La otra parte de esta ecuación la completan las promotoras. «Los operadores especializados en alquiler se han convertido en un nuevo público objetivo para promotoras», reconocen desde Metrovacesa, afirmando que «el creciente interés de los inversores profesionales por este tipo de operaciones nos ha permitido identificar varios proyectos complementarios con la promoción residencial tradicional, por lo que no descartamos cerrar nuevos acuerdos como el alcanzado con Ares Management». La promotora vendió un paquete de 121 viviendas para alquiler al fondo estadounidense en una operación cerrada en el primer trimestre del año por 29 millones de euros.

Otra de las grandes promotoras en Bolsa, Aedas Homes, cerró en abril con el mismo fondo un acuerdo para el desarrollo y entrega de hasta quinientas viviendas en cuatro proyectos destinados al alquiler. Según David Martínez, alto directivo de la compañía, estas promociones «facilitan el acceso a la vivienda, sobre todo a los jóvenes, atiende a una creciente demanda y profesionaliza el mercado».

Una de las claves del modelo build to rent radica en la tipología de viviendas que se construyen para el alquiler. Tal y como recoge el informe "Private Rented Sector 2019", «el diseño juega un papel decisivo para optimizar el producto y que el inversor obtenga rentabilidades más atractivas», por lo que debe de disminuir la superficie total de la vivienda ofertada.

5. Apuesta del sector publico por la privatización. Existen alternativas, siempre y cuando la voluntad del sector público sea firme en la solución del problema, pero lo han abandonado en «manos del mercado». A los discursos de los políticos hay que contraponer el gasto verdaderamente realizado, ya que el compromiso no se analiza con un programa electoral, sino con los presupuestos de cada año.

A golpe de ley y escasez presupuestaria para gastos sociales (no para pago de la deuda generada por el TAV), se están cercenando todos los derechos sociales de Hego Euskal Herria. Tal vez porque los derechos están de saldo, en 2017, en la CAPV, el gasto total en Vivienda y Urbanismo (incluidos todos los gastos de personal y funcionamiento de la Administración) fue de 125,39 millones euros, cuando en 2008 fue de 204,33 millones euros. Entre 2008-2017 el gasto público en vivienda ha descendido en términos reales un 46%.

Esto ha propiciado el dato que señalábamos ayer: el precio medio por m2 de la vivienda protegida ha subido un 34,7% durante la crisis (2007-2019) en el total del territorio de la CAPV.

En Nafarroa en 2017 se destinaron a Vivienda 41,61 millones cuando en 2008 se destinaron 273,88 millones. Entre 2008-2017 el gasto real ha descendido un 86,5%. A pesar «del cambio» los navarros necesitados de vivienda han seguido sufriendo la exclusión presupuestaria.

Mirando a Europa, Berlín es ahora mismo el laboratorio de políticas de vivienda de Europa. Se convirtió en junio en el primer estado federado de Alemania que aprobó por ley la congelación del precio de los alquileres durante cinco años. Pero lo más importante es que, para acabar con la especulación, se lanzó en marzo una consulta popular que pedía la expropiación a los grandes consorcios inmobiliarios (las expropiaciones están amparadas por la Constitución de Alemania «solo por motivos del bien común»). La iniciativa sigue su camino.

Ante la realidad de los apremiados por la necesidad vital de techo –sueldos de miseria, contratos temporales, expulsión del crédito– solo queda el alquiler, controlado cada vez más por fondos buitre, que se mueven en el paraíso fiscal de las Socimi.

Esta es la fotografía de una necesidad básica dejada al libre juego del mercado: unos fondos buitre, alimentados en gran medida, por el dinero excedente planes y fondos de pensiones (como EPSV) que buscan alta rentabilidad y han encontrado el filón en las Socimi. Es triste que trabajadores precarios que no pueden pagar el alquiler vean retenido parte de su salario para EPSV que van a dar oxigeno a los mismos buitres que van a desangrar a estos trabajadores si quieren un techo. Con todo el sistema fiscal al servicio de este juego, y amenazando con hundir la Seguridad Social, el negocio está servido.

Resumiendo, el análisis económico debe de ser integral: las EPSV sostienen a los Fondos de Inversión, que compran casas y nos explotan con sus alquileres, que compran empresas y nos despiden, pero… ¡¡¡somos inversores!!! Todos pequeños empresarios felices siguiendo el coro de que lo público está en crisis y es insostenible, cuando en realidad lo único insostenible es el capitalismo que imposibilita un desarrollo democrático de la sociedad, creando una exclusión cada vez mayor.