El control de los alquileres obtiene resultados eficientes en Catalunya

Un estudio del Instituto de Economía de Barcelona concluye que la política de control de los alquileres máximos aplicada en Catalunya redujo un 6% la renta y además no afectó a la oferta de viviendas en alquiler. Los autores destacan asimismo que se realizan muy pocos estudios de este tipo a pesar de que las políticas para controlar el precio de los alquileres son cada vez más habituales en las grandes ciudades de todo el mundo.

El Instituto de Economía de Barcelona ha publicado recientemente un artículo titulado “Eficacia y efectos en la oferta de las políticas de control de los alquileres máximos” que firman tres investigadores del centro: Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez-Mazza y Mariona Segú. En el mismo se analiza el impacto de la regulación sobre alquileres máximos que aprobó el Parlament en 2020.

La principal conclusión del estudio es que la renta descendió alrededor de un 6% en aquellos municipios en los que se implementó el sistema de control, sin que se haya observado una disminución en la oferta de vivienda. Un resultado que desmiente las principales objeciones que habitualmente se oponen a este tipo de políticas.

Los autores del trabajo señalan que las medidas para limitar los precios de los alquileres son «bastante impopulares entre los economistas», sin embargo, como queda claro en las conclusiones, son opiniones que carecen de fundamento empírico. Una muestra más del sesgo ideológico que domina en la profesión y que se traduce, entre otras cosas, en que los estudios empíricos sobre esta cuestión sean, como reconocen los propios autores, «relativamente escasos». Y ello a pesar de que cada vez son más las ciudades europeas que aplican este tipo de políticas de control de rentas. En definitiva, el estudio también es importante porque abre una línea de trabajo en un tema con profundas implicaciones económicas y sociales.

La norma catalana

La normativa catalana comenzó a aplicarse en otoño de 2020 en los municipios de más de 20.000 habitantes y con un mercado de alquiler ajustado. Según la ley aprobada, un mercado inmobiliario ajustado es aquel en el que se cumple al menos una de las siguientes condiciones: primera, que en los últimos cinco años, el crecimiento anual de la renta haya sido 3 puntos superior a la inflación; segunda, que la renta promedio haya aumentado a un ritmo superior al promedio regional, es decir, que crezca más rápido que la media; y tercera, que los hogares gasten más del 30% de sus ingresos en alquileres o que los hogares jóvenes –menores de 35 años– gasten más del 30% de sus ingresos en alquileres.

Aplicando esos criterios solo 6 de los 67 municipios catalanes de más de 20.000 habitantes quedaron fuera de la regulación. En conjunto, los ayuntamientos regulados representan el 70% de la población de Catalunya, lo que pone de relieve que el alza de los precios del alquiler estos últimos años ha sido generalizada.

Por otro lado, la norma obliga a que los precios de los nuevos contratos estén por debajo de un tope nominal que se calcula en función de la vivienda y del área, y que además no puede exceder el precio del último alquiler de esa vivienda. La norma, asimismo, incluye multas y la obligación de que los anuncios y los contratos incluyan el tope de renta aplicable. De este modo, la regulación del precio del alquiler es ampliamente conocida tanto por arrendatarios como por propietarios.

Municipios estudiados

Para completar el ámbito de observación, además de los municipios con un mercado de alquiler ajustado, según la definición de la norma, los autores establecieron que analizarían todos los municipios en los que al menos se registraran 5 contratos de alquiler por trimestre, lo que dio un total de 230. De ellos, 61 eran los afectados por la regulación, de modo que quedan otros 169 municipios cuyos precios de alquiler no están regulados. Por último, decidieron dejar a la capital catalana fuera, ya que por su dimensión requeriría un tratamiento específico. En conjunto, esos 230 municipios concentran el 85% de las personas que viven en alquiler en Catalunya.

A partir de esos dos grupos los investigadores examinaron los cambios en la renta promedio y el número de contratos de arrendamiento firmados, tanto en los municipios regulados como en los no regulados. Asimismo, analizaron otras variables para evitar que otros cambios, como por ejemplo, la pandemia, distorsionaran sus resultados.

Principales conclusiones

En primer lugar, hay que tener en cuenta que, aunque quizás pueda resultar sorprendente, las rentas aumentaron en el segundo y tercer trimestre de 2020 a pesar de las restricciones a causa de la pandemia. Después de la adopción del sistema de control de rentas, en septiembre de 2020, los alquileres bajaron en el grupo regulado mientras que lo hicieron en menor medida en el grupo no regulado. Esto sugiere que el control de alquileres resultó bastante eficaz para reducir los precios de alquiler en los municipios tratados.

El impacto de la crisis de covid-19 complicó el análisis, ya que coincidió en el tiempo con la aplicación del sistema de control de alquileres. En este sentido, es interesante señalar que la brecha de los precios del alquiler entre municipios regulados y no regulados se amplió tras el confinamiento y hasta el tercer trimestre de 2020 y solo se redujo en el último trimestre del año, coincidiendo con la entrada en vigor de la regulación. El impacto fue directo e inmediato

Renta y contratos

Las dos figuras gráficas en la parte superior de la página resultan bastante elocuentes sobre el efecto de la regulación. En cuanto al precio del alquiler, la tendencia al alza desde el año 2016 es clara, y se mantiene incluso al principio de la pandemia. Justo antes de la entrada en vigor de la nueva regulación empieza a caer, posiblemente a causa del debate que generó la propuesta de regular los alquileres que hizo que algunos arrendatarios decidieran esperar a la nueva ley. La entrada en vigor de la nueva norma supuso una caída de la renta mucho más pronunciada en los municipios donde estaba regulado que en el resto. La posterior subida de precios se ha dado en ambos grupos, pero en conjunto los alquileres han descendido un 6,2% durante el periodo estudiado en los pueblos en los que se establecieron topes máximos.

En cuanto al número de contratos, la dinámica es similar. En este caso, al inicio de la pandemia, coincidiendo con el primer confinamiento, sí se produjo una caída abrupta del número de contratos de alquiler. A partir de ese momento la dinámica ha sido la misma en ambos grupos: un leve descenso durante el debate de la nueva norma –a la espera de lo que se aprobara– seguido de un incremento tras aprobación de la ley. A juzgar por las gráficas, no se observan otros efectos de la regulación, por lo que la introducción del sistema de control de las rentas máximas no ha afectado al número de contratos de arrendamiento firmados en los municipios regulados.

Por tanto, regular los precios máximos del alquiler no afecta al número de viviendas que se ofrecen en renta pero sí consigue que los precios del alquiler bajen, algo que conlleva un ahorro importante.

La disminución de los precios en un 6,2% supone de media una reducción de unos 42 euros en la renta mensual, lo que hace alrededor de 504 euros anuales. Si se compara con la renta media en Catalunya que ronda los 33.321 euros anuales, el abaratamiento del alquiler supone un 2% de la renta media anual, un ahorro significativo, especialmente para todas aquellas familias cuya renta anual sea inferior a esa media.

Debate informado

Los autores del estudio concluyen señalando que «es probable que las políticas de control de alquileres sigan estando en la agenda de los gobiernos locales y regionales. Nuestros hallazgos contribuyen a un debate más informado sobre las políticas de control de alquileres y el diseño de políticas destinadas a mejorar la asequibilidad de la vivienda en las zonas urbanas».

Es importante que se generalicen estudios como este, porque desmontan los habituales argumentos ideologizados de los economistas con datos concretos.