Las zonas tensionadas pasan de la teoría a la práctica

Nadie sabe cómo acabará la espiral del precio de la vivienda, su capítulo final. Pero si se tratara de una serie, Nafarroa va un capítulo por delante.

El 2026 viene marcado por las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). El 70% de la población navarra vive en municipios declarados ZMRT. En esos lugares el precio máximo del alquiler lo fija el Ministerio en función de las características del inmueble y los contratos existentes solo suben el IPC. Esta regulación aspira a contener el alza del precio de compra, porque si no se exprime el alquiler al máximo, no se especula tan a gusto.

Araba y Bizkaia no han pasado los datos que necesita el Ministerio para fijar este «índice de referencia» (precio de alquiler máximo) en un ya indisimulado acto de boicot. Nafarroa los envió en febrero y Gipuzkoa, en junio.

Denis Itxaso promete un seguro gratuito de impagos para quien alquile según este índice de referencia, pero sin datos, no hay índice y sin índice, tampoco habrá seguro.

Además, la ley de la CAV para las ZMRT es más farragosa y carga sobre los ayuntamientos su tramitación, lo que está ralentizando su acceso al nuevo sistema de protección.

Sí ha hecho la CAV una ley de medidas urgentes para tratar de que se construya más, pero sigue su esquema de siempre. La administración se encarga en exclusiva del alquiler social y deja a los inversores privados el resto.

Nafarroa innova (y arriesga) más. Ha creado una tipología nueva de alquiler -asequible, le llaman- más barato que el mercado y más caro que el social. Planea, además, vender vivienda para 75 años (como ya hiciera la CAV) y explora modelos de colaboración público-privada para nuevas promociones. Esto es, ha salido de la dicotomía de que lo público asume la parte poco rentable y lo privado, lo que da dinero.

Ambas administraciones coinciden en su deseo de construir mucho y rápido. Aunque, por prisa que se den los albañiles, esas viviendas no van a llegar en 2026 y son medidas a largo plazo.

Todo depende, pues, de que se aplique la normativa... y de que todo el mundo la cumpla.

El PNV no confía en las ZMRT, pero hay que confesar que María Chivite se hace, cuando quiere, la remolona. EH Bildu negoció, de hecho, en los presupuestos una consignación mayor para generar plazas de inspector de vivienda. La triste verdad es que hasta la fecha solo había un funcionario y, encima, se jubiló.

Porque el nuevo marco trae nuevos fraudes, papeles, registros y complejidades. Y es normal que los actores del mercado ofrezcan resistencia.

El primer llamamiento de la consejera de Vivienda navarra para que los grandes tenedores se inscribieran en el nuevo registro obligatorio fue desatendido de forma masiva e impune. Tampoco se han publicitado sanciones por alquilar más caro de lo debido en zonas tensionadas tras medio año activas.

Pensar que todo funcionará con zanahorias y sin palo, quizá sea poco realista.

Por otro lado, esta delantera que ha tomado Nafarroa le hace ver, antes que el resto, el problema de que las ZMRT estén circunscritas a los ayuntamientos con demanda de vivienda. Las zonas que más se despueblan quedan al margen.

En cuanto a si se notará en 2026 algún cambio, no parece cándido pensar que en Nafarroa sí. Visto el precedente catalán, el alquiler debería bajar un poco (allí cayó un 5%).

El 2025 fue un año de máximos históricos y de locos en compra de vivienda, con incrementos del 12% en ambos herrialdes. Una bomba de relojería si no lo contienen de forma rápida y decidida.