Una visita a Viena, la ciudad del ‘snitzel’, los valses y las viviendas protegidas de alquiler

‘Kräne’. Así se escribe ‘grúas’ en alemán. No importa hacia dónde se mire en Viena, uno termina viéndolas. La capital austríaca lleva años siendo una especie de Meca para quienes tienen algo que decir, y que decidir, en materia de vivienda. De hecho, hay empresas con guías para visitar no solo en la parte turística imperial, sino diferentes barrios de nuevo cuño, edificios escolares de diseño moderno, altas torres con 30 o más alturas… Turismo arquitectónico, lo llaman.  

Un lugar de peregrinaje para conocer de primera mano las claves de su ‘secreto’, con un parque de 200.000 viviendas municipales de alquiler y otras 200.000 con algún tipo de protección. Hasta allí se desplazó hace unas semanas un equipo del Departamento de Vivienda del Gobierno de Lakua, encabezado por Denis Itxaso, junto a varios medios de comunicación, entre ellos NAIZ. Además del consejero viajaron tres de sus directores: Pablo García (Vivienda, Suelo y Arquitectura), Saioa Beistegui (Planificación y Procesos Operativos) y Patricia Val (Alokabide).

La primera cita fue con el bilbaino Pello Aspuru, doctor en Economía y afincado en Viena, donde trabaja como profesor asistente en la Universidad. Aspuru ofreció al grupo una visión panorámica de cómo la ciudad ha llegado a su situación actual. El primer punto es su ubicación. Viena se encuentra en una inmensa llanura atravesada por el río Danubio. Eso, no cabe duda, es una ventaja a la hora de  expandirse. Todo el mundo sabe que no es lo mismo Gasteiz que Donostia.

El segundo punto es su historia. Tras su derrota en la I Guerra Mundial, el imperio austro-húngaro se deshace y nace la República de Austria. Viena pasa de ser punto neurálgico de un imperio con 50 millones de habitantes a capital de un país de 7 millones. La ciudad está sobredimensionada, pierde importancia y pierde población. A día de hoy cuenta aún con menos habitantes –en torno a 2 millones– que hace poco más de un siglo.   

El tercer aspecto es la política. Hasta la ocupación nazi en 1938 –el ‘Anschluss’–, la ciudad vivió un periodo gobernado por la izquierda, la ‘Rotes Wien’, la Viena Roja. En ese tiempo de entreguerras comenzó a fraguarse la política de vivienda que se mantiene vigente.

Hasta la ocupación nazi en 1938 –‘Anschluss’–, la ciudad vivió un periodo gobernado por la izquierda, la ‘Rotes Wien’, la Viena Roja. En ese tiempo de entreguerras comenzó a fraguarse la política de vivienda que se mantiene vigente.

Tras la derrota de Hitler, la alcaldía lleva 80 años en manos del SPÖ, el Partido Socialdemócrata, bien en solitario, bien en coalición. Esto ha permitido sostener un enfoque continuo. Además, Viena tiene categoría de ‘land’ –región, una de las nueve del país–, por lo que su ‘burgermeister’ (burgomaestre) tiene unas competencias superiores a las de un alcalde al uso.   

La clave de bóveda

Pero la clave de bóveda es el suelo. En vez de venderlo a las constructoras, el Ayuntamiento apuesta por mantener su propiedad, con el sacrificio económico que conlleva. Pero quien quiera construir tiene que cumplir sus condiciones. 

Lo explicaba Alexis Mundt, del Instituto de Bienes Raíces, Construcción y Vivienda (IIBW, por sus siglas en alemán), quien definía Viena como una «ciudad de inquilinos, con un 76% de la población viviendo de alquiler, un 42% con algún tipo de protección. «El suelo no se vende», enfatizaba. 

Otra de las claves del modelo es la proliferación de cooperativas de vivienda, con alquileres basados en los costes. Son entidades sin ánimo de lucro, cualquier beneficio han de reinvertirlo y tienen auditorías muy estrictas.

La visita de Lakua coincidió con una semana en la que la vivienda estuvo en el foco de todas las miradas, con el desalojo en Madrid de Maricarmen Abascal, las movilizaciones y los dimes y diretes sobre unos decretos cuyo rechazo encendió la mecha electoral.

Contratos indefinidos y heredables

En Viena los contratos de alquiler son indefinidos, incluso pueden pasar de padres a hijos, y los desahucios son una rareza a la que se llega más por problemas de convivencia que económicos. Salvo la rentas más altas, la mayor parte de la población (80%) puede acceder a estas viviendas protegidas, y desde la administración se fomenta la ‘mixtura’ entre diferentes estratos sociales, para evitar los ‘ghettos’. 

La mayor parte de la población (80%) puede acceder a estas viviendas protegidas, y desde la administración se fomenta la ‘mixtura’ entre diferentes estratos sociales, para evitar los ‘ghettos’. 

El precio depende de los barrios, pero diferentes interlocutores mencionaron que están en alrededor de 450 euros al mes por un piso de 50 metros cuadrados. Cabe resaltar que el poder adquisitivo en Austria es bastante superior, un café cortado puede costar 3 euros, el billete simple del Metro vale 3,20 euros y el diésel está a 2,25 euros el litro.

A modo orientativo, y según datos publicados a finales de 2025, el salario medio en Austria era de 62.628 euros al año, frente a los 35.076 euros del Estado español, por lo que sus 450 euros de alquiler equivaldrían a 252 en Hego Euskal Herria. 

Crecimiento demográfico

Mundt también subrayaba que el éxito de este modelo atrae mucha migración hacia Viena, cuya población ha subido un 13% en la última década Un ritmo de crecimiento que es difícil de gestionar para el Ayuntamiento y que puede generar segregación social.   

Al día siguiente, Itxaso y su equipo se reunieron con Silvia Hofer, responsable de Wohnfonds_wien, entidad privada sin ánimo de lucro que gestiona suelo y organiza concursos para su adjudicación a promotores y cooperativas mediante derechos de superficie que pueden alcanzar los 83 años, tras los cuales el suelo retorna a la titularidad pública. Las adjudicaciones no son una subasta meramente económica, sino que se valoran también otros factores como la calidad arquitectónica, la sostenibilidad o las rentas que se pretenden cobrar.

Las adjudicaciones no son una subasta meramente económica, sino que se valoran también otros factores como la calidad arquitectónica, la sostenibilidad o las rentas que se pretenden cobrar.

El consejero de Vivienda aseguró que este modelo guarda similitudes con su apuesta por una colaboración público-privada en la que Lakua ceda el suelo durante 75 años para promover vivienda protegida destinada al alquiler, un proyecto para 10.000 pisos con una inversión de 2.000 millones, un 20% procedente de fondos públicos. 

Cinco barrios diferentes

Una vez fijado el marco teórico, tocaba pisar el terreno. En tres días, la delegación vasca visitó cinco barrios diferentes, cuatro de ellos de reciente construcción, junto al icónico Karl Marx Hof. Una característica común en esos barrios del siglo XXI es que se alzan aprovechando terrenos anteriormente urbanizados por infraestructuras ferroviarias –como Easo-Amara en Donostia o el futuro soterramiento de Abando en Bilbo–, industriales o aeroportuarias.

Otro aspecto remarcable es la limitación al vehículo privado, con el tranvía y el metro como abanderados del transporte público y prioridad a la movilidad peatonal y en bicicleta. Es el caso de Nordbahnhof, donde se alzaba una majestuosa estación que fue derribada en 1965. Ejerció de cicerone Bernd Vlay, uno de los arquitectos que diseñó las líneas maestras de este barrio de unas 30 hectáreas, modificando un plan original más ‘clásico’ para construir alrededor de una gran zona verde. Para no perder viviendas, compensaron este parque con algunas torres.

También recuperaron un antiguo almacén de la OBB –la compañía ferroviaria de Austria– para su uso comunitario: talleres, conciertos, fiestas y otras actividades. Vlay mostró además un edificio de «viviendas productivas», en las que los vecinos pueden disponer en el mismo bloque de un espacio para trabajar. El Departamento de Vivienda va a probar este modelo en un nuevo edificio que se construirá en Lasarte-Oria (Gipuzkoa).

Vlay mostró un edificio de «viviendas productivas», en las que los vecinos pueden disponer en el mismo bloque de un espacio para trabajar. El Departamento de Vivienda va a probar este modelo en un nuevo edificio que se construirá en Lasarte-Oria (Gipuzkoa).

Un perfil similar a Nordbahnhof tiene el barrio de Sonnwendviertel, también en terrenos de la OBB y con un parque central de 7 hectáreas llamado Helmut-Zilk-Park. Entre ambos suman más de 12.000 viviendas. 

El nacimiento de «una nueva sociedad»

Entre medias, la expedición visitó el histórico Karl Marx Hof, cuyo nombre ya da un indicio del clima político que se vivía en las decadas de 1920 y 1930. Sus cerca de 1.500 viviendas son de alquiler municipal. 

Contaba con servicios que hace un siglo suponían un importante avance, como guarderías –aún se mantienen– duchas comunitarias o lavandería, donde actualmente se encuentra un museo en el que se explica que el barrio nació de la idea de crear «una nueva sociedad», al calor de la caída del imperio y de la revolución rusa. 

En su tienda, entre otros recuerdos, venden unas cajitas de música. Si se gira la manivela se escuchan las notas de dos clásicos como ‘La Internacional’ y ‘Bella ciao’. Durante aquella Primera República el Ayuntamiento construyó casi 400 bloques en toda la ciudad.

La espectacular maqueta de Seestadt Aspern

Una de las cosas más espectaculares del viaje fue la enorme maqueta de Seestadt Aspern. Se trata de un barrio aún en construcción, diseñado para 25.000 personas y ubicado en los terrenos del antiguo aeropuerto de Wien-Aspern.

Su epicentro es un lago artificial, en torno al cual han levantado viviendas, aparcamientos, oficinas y empresas. Está al este de Viena, a unos diez kilómetros del centro, pero han alargado el metro y el tranvía para llegar en unos veinte minutos al corazón de la capital. 

Está al este de Viena, a unos diez kilómetros del centro, pero han alargado el metro y el tranvía para llegar en unos veinte minutos al corazón de la capital. 

Gerhard Schuster, responsable del desarrollo de toda esta zona, apuntó que está pendiente de construirse una buena conexión con la autopista y que dos tercios son viviendas asequibles, mientras que el resto son libres para iniciativa privada. Todo en terreno público. Actualmente residen en Seestadt Aspern unas 12.000 personas. 

Cabe destacar que todos los nombres de calles y plazas son de mujeres. La decisión se tomó tras cotejar que en Viena 4.022 calles estaban dedicadas a hombres y solo 519 a mujeres.

Barrio ecológico

Para completar el viaje falta Wildgarden, un barrio ‘diferente’, alejado del centro y sin una buena comunicación de transporte público, con una filosofía muy ecológica. Su propio nombre –‘Jardín Salvaje’– ya es una declaración de intenciones. Son, salvo alguna excepción, viviendas bajas, incluso unifamiliares, con zonas ajardinadas, espacios comunitarios, sin ningún tipo de tráfico rodado… Fue erigido en el marco del concurso Europan, lo que ofrecía a Itxaso la percha para anunciar que había presentado a la edición de este año los terrenos de Antondegi, en Donostia.  

Después de recorrer infinidad de calles y de ver tantos tipos de viviendas, la gran pregunta era ¿hasta qué punto es importable este modelo? Pablo García Astrain apuntaba que «no se trata únicamente de construir viviendas, sino de decidir cómo se conectan, cómo se relacionan con el transporte, con los espacios verdes, con los equipamientos y con la actividad urbana».

«No se trata únicamente de construir viviendas, sino de decidir cómo se conectan, cómo se relacionan con el transporte, con los espacios verdes, con los equipamientos y con la actividad urbana».

«La movilidad no puede ser una decisión posterior a la vivienda. Si sabemos que un ámbito va a crecer, tenemos que pensar desde el principio cómo se van a mover las personas que van a vivir allí. El transporte público tiene que acompañar al desarrollo residencial, e incluso anticiparlo», apostillaba.

También apuntaba que «Viena demuestra que se puede concentrar la edificación y, al mismo tiempo, liberar espacio para la naturaleza, para el encuentro y para la vida comunitaria».

Posibles resistencias

NAIZ le cuestionó sobre las posibles resistencias a medidas como los límites draconianos al coche particular, la edificación en altura o la mixtura de rentas, porque «se escucha que todo esto está muy bien, pero al mismo tiempo se comenta que ‘allí no va a funcionar’».

García Astrain indicaba que «hemos visto que hay aparcamientos en altura, dejas el coche y vas andando hasta tu casa, eso fomenta la vida del barrio, la convivencia. Yo creo que sí tendría que funcionar, tenemos una tradición de espacio público muy potente».

«Dejas el coche y vas andando hasta tu casa, eso fomenta la vida del barrio, la convivencia. Yo creo que sí tendría que funcionar, tenemos una tradición de espacio público muy potente».

En cuanto a la mezcla de rentas, apuntó que «en nuestro caso también se da, pero siempre atravesada por la cultura de la propiedad. Aquí tienen una cultura de alquiler e igual esa mezcla está más equilibrada o es más amplia. Aquí el alquiler no es sinónimo de precariedad, supone la misma estabilidad que para nosotros la propiedad e incluso más, porque no tienen una hipoteca que pagar».

Sobre la construcción en altura, señaló que «hay unas cuantas torres en Euskadi, lo que no sé es si tienen a sus pies los parques que hemos visto aquí. Todo es una cuestión de diseño urbano, de equilibrio. En nuestro imaginario colectivo las torres tienen mala prensa, pero aquí hemos visto torres en las que dices ‘yo ya viviría ahí’. Eso también lo tenemos que aprender», concluyó.