En el despacho de Molina no hay nada, salvo buenas vistas a Sarasate, un escritorio, una mesa redonda y un radiador de aceite. «No tengo de nada, pero así no me despisto, que tengo mucho trabajo». Después de medio año como directora de Vivienda, dice que la fría Iruñea le gusta, pero que echa en falta el sol de Tarragona.

Tenemos 21 ayuntamientos que quieren ser zona tensionada. ¿Cuándo van a notar ese cambio?

No es que sean 21 ayuntamientos que quieran ser, sino que lo son. Lo que hemos hecho en mi Departamento es analizar todos los datos de vivienda en Navarra y, de acuerdo a ellos, aquellos que cumplen los requisitos fijados por la ley se han declarado zonas tensionadas. Otra cosa es que hemos hablado con los alcaldes y que la repuesta fue muy favorable. Todos los municipios están de acuerdo en que tienen un problema acceso a la vivienda y están de acuerdo con la medida, pero el Gobierno de Navarra es el competente para hacer la declaración.

¿Qué consecuencias tendrá?

Lo que acompaña esta declaración es un plan de medidas. Una zona de mercado tensionado viene a reconocer que tienes un problema de insuficiencia de vivienda para dar respuesta a la demanda. El siguiente paso es qué haces tú los próximos tres años que va a durar la declaración. Por eso, el Gobierno lanza un plan genérico de medidas y al Ayuntamiento se le abre una posibilidad de también contribuir par mejorarlo. Una vez se apruebe la Orden Foral de declaración de mercado tensionado, abriremos un proceso con los ayuntamientos con los que vamos a trabajar.

Una medida destaca sobre las demás: la limitación de precios del alquiler. ¿Cómo funcionará?

Hay dos sistemas diferentes: uno para los grandes tenedores y otro, para el resto. Al gran tenedor el Estado lo define como aquel que tiene más de diez propiedades o más de 1.500 metros cuadrados de vivienda. En Navarra lo hemos bajado a cinco propiedades, siempre que estén en zonas tensionadas. Un gran tendedor va a tener dos límites: el índice y el contrato de la última renta. Deberá poner el más bajo de los dos. El resto de propietarios, simplemente tendrá que respetar la última renta, subiéndola el IPC, a no ser que haya una rehabilitación, mejoras la accesibilidad, etc. Como ves, esto tan solo sirve para frenar la escalada abusiva de los precios. Se está generando miedo interesado. En Navarra, además, no hay muchos grandes tendedores.

«En Navarra hemos bajado el gran tenedor a quien tiene cinco propiedades, siempre que estén en zonas tensionadas».

En Euskal Herria seguimos sin conocer cómo será ese indicador. En otras partes del Estado, sí que se pueden consultar. ¿A qué estamos esperando?

Nosotros aún no tenemos la muestra. El índice se calcula en función de datos de Hacienda, que es quien tiene las declaraciones que hacen los propietarios en el modelo 100 del IRPF. El Ministerio debe volcar todos los datos de 2023 y cada año se actualizará. Esto nos dice ya que no es una congelación de precios, puesto que este es un indicador vivo, que se va poniendo al día regularmente. Como aquí disponemos de hacienda propia, el Nastat [Instituto de Estadística de Navarra] tenía que pasar los datos a finales de diciembre al Ministerio para que aplique su metodología y establezca ese índice.

¿Esa metodología cuál es?

Introducirás la dirección y aportarás una serie de información complementaria que ahora estamos intenando vincular con la que ya existe en catastro para no repetirnos tanto. Metros cuadrados, año de construcción, eficiencia energética, si dispone de ascensor, si tiene vistas, garaje... todo eso. A partir de ahí, el programa ejecuta una muestra con los pisos que más se parecen al tuyo y te da un precio en función de sus características. Lo que ahora tenemos que supervisar es qué tal se adapta esta fórmula a la realidad navarra, afinar el radio de la muestra, etc. Porque no va a funcionar igual en Iruñea que en un pueblo más pequeño.

Sin embargo, el competente es el Ministerio, según me ha dicho.

Sí y es cierto que, en sí, no nos permiten modificar el índice, pero sí que queremos estar muy encima y participar en la toma de decisiones.

El portal Idealista dedicó a su Departamento un artículo muy crítico. Partía del axioma de que en zonas tensionadas se retirarán casas del alquiler y apuntaba que en Nafarroa incluso se había declarado zona tensionada a Azkoien, donde solo se ha publicitado una casa en los últimos tres meses. Este portal razonaba, de forma algo burda, que a partir de ahora se corría el riesgo de que no saliera ninguna vivienda en alquiler.

Este es el problema que tenemos: están infundiendo miedo. Hay agentes que están avanzando a los propietarios temores que no se corresponden con la realidad. Son ellos los que empujan para que las viviendas no salgan alquiler residencial. ¿A qué se dedica el Idealista? Ese portal tiene en esto su interés propio. La regulación tiene muchas ventajas para el propietario. De hecho, vamos a crear un servicio de mediación para los problemas que puedan surgir con inquilinos. Porque... ¿qué busca un propietario corriente? Seguridad, que le paguen todos los meses y que le cuiden el piso. Nosotros trabajamos para garantizarle eso. El gran tenedor es el que busca que el precio suba y suba.

«¿Qué busca un propietario corriente? Seguridad, que le paguen todos los meses y que le cuiden el piso».

Las desinformaciones llevan saliendo desde la aprobación de la ley estatal, en mayo del 23, y la primera declaración no llegó hasta el año siguiente. Son esos medios los que asustan al propietario y le indican que se vaya al alquiler por habitaciones o de temporada. Luego dicen que están acertando. Esto es como si le preguntas al estanquero si fumar es malo para la salud. Insisto en que esta es una medida está pensada solo para estabilizar los precios.

Pues no estaría mal que los alquileres bajaran un poco, ¿no?

Puedo estar de acuerdo contigo, pero el sistema no está diseñado de esa manera. Si no me equivoco, en Catalunya sí que han caído un poco los precios. Es cierto. Si haces la comparativa, en el primer año que cumplirá la ley en funcionamiento en Catalunya, han detectado una caída de los precios de cerca del 5%. Lo mismo ocurrió en la etapa previa, antes de la declaración de inconstitucionalidad, al comparar las zonas declaradas como tensionadas con las que no lo fueron.

No parece un gran cambio. Si alquilar un piso costaba mil euros al mes, ha pasado a 950.

Es así porque precisamente este es un sistema pensado para frenar la escalda abusiva del precio, no para buscar bajadas automáticas. Siendo tan leve la bajada, ¿de dónde han sacado que se eliminan todos los derechos del propietario?, ¿o eso de que supondrá pérdidas económicas?

¿Saben ustedes cuánto cuesta alquilar un piso en Nafarroa?

Contamos con los datos reales, que son los que salen del registro de contratos de alquiler y los hemos depurado. Lo hemos analizado todo, también los datos de Hacienda. También vamos a crear un Observatorio de la Vivienda, que es una medida importante, en el que también entrarán los datos del Registro de la Propiedad. Desde luego, es información mucho más veraz que la que ofrece, ya que lo has citado, Idealista. En ese portal solo figura lo que desea cobrar el arrendador, pero si cierra un acuerdo por debajo de ese precio, esa web no se entera.

Mucha gente tiene la impresión que las nuevas medidas llegarán inmediatamente y, según cuenta, todavía falta.

La normativa nos marca un proceso que no nos podemos saltar. Saldremos pronto, este mes, con el inicio del proceso, lo que abrirá un periodo de dos meses para alegaciones. Luego presentaremos el nuevo Consejo de Vivienda, como te he adelantado, que será un foro de rendición de cuentas al sector: propietarios, inmobiliarias, sindicatos de inquilinos... Nos vamos ya a finales de marzo. Habrá que responder a las alegaciones, elaborar la Orden Foral y, luego, el Ministerio emitirá su resolución. A partir de ahí, entonces sí, funcionará la limitación de precios.

El último paso, entiendo, será el OK del Ministerio. ¿Ahí no se prevén problemas?

Lo cierto es que no. Vamos de la mano con ellos. Estamos consultando, saben lo que vamos a aprobar. Todo lo hemos cuadrado para que sea rápido.

«Las únicas comunidades que han declarado zonas tensionadas fuera de Catalunya son Navarra con 21 localidades y el País Vasco, pero en este caso solo para Errenteria».

Si hasta marzo el Ministerio no va a tener listo el indicador de precios del alquiler y luego hay que contrastar todo esto, ¿no acabaremos siendo los últimos en poner en marcha las zonas tensionadas?

Lo dudo. Las únicas comunidades que han declarado zonas de mercado tensionado fuera de Catalunya han sido Navarra con 21 localidades y el País Vasco, pero en este caso solo para Errenteria. Realmente, somos los pioneros.

La oposición de derechas asegura que la ley no solucionará nada, que la única opción es construir más y más casas.

Lo dicen, pero es mentira. Eso nunca ha ocurrido. En el boom inmobiliario se construyeron millones de viviendas. De los 26 millones de viviendas que tenemos hoy día, seis se construyeron durante el boom. Toda se lanzó al mercado de repente. ¿Bajaron los precios? A que no. En realidad se multiplicaron por entre el 250% y el 400%. Hay un problema de oferta, hay que construir, es imprescindible y vamos a hacerlo. Pero no podemos volver a otra etapa de especulación pura. Necesitamos control.