«Construir más vivienda es progresista, aunque sorprenda»

Jorge Galindo recuerda con angustia su juventud en València, a la que tacha de «zona cero» de la burbuja de la vivienda. Dice que ese trauma social que quedó con la gran recesión le impulsó a dedicarse a estudiar el tema habitacional. Se doctoró en Ciencias Sociales en Ginebra y reside en Madrid, donde es director adjunto del equipo de investigación de políticas económicas de la Eseade. En ‘‘Tres millones de viviendas’’ (Ed Debate, 2025) pone el dedo en la llaga, defiende la vivienda social y la intervención en el mercado, si bien critica algunas regulaciones y, sobre todo, apuesta por construir más viviendas, ya que, según su estudio comparativo entre proyección de hogares del INE y las vacías, estamos cerca del abismo.

Un sociólogo especializado en vivienda y ahora escribiendo un libro. ¿Por qué?

La motivación la puedo contar de manera biográfica. Me fui orientando en las brechas generacionales, sobre todo en el mercado laboral, y soy muy sensible a lo que está sucediendo en el debate público y acabé trabajando en esto. A toda la generación milenial en España nos marcó mucho la crisis de la vivienda. El libro comienza con la frase ‘No vas a tener una casa en tu puta vida’, por ese grito que estaba muy presente en las protestas, con precios inasumibles por razones muy diferentes. Luego reventó todo.

En un subtítulo dice que los alquileres suben porque faltan casas, pero muchos especialistas aseguran que hay dos millones de viviendas vacías. ¿Cómo es posible?

Se refieren generalmente al dato del INE sobre viviendas vacías, que se hace cada diez años, el último es de 2021, que se basa en el consumo eléctrico. Es una metodología ingeniosa para medir el número grueso en un país entero, pero cuando la quieres aterrizar en un barrio o ciudad, es complicada. El Gobierno Vasco hizo mediciones propias, también la Barcelona de Colau. Allí visitaron las vaciadas casa por casa y descubrieron que son muchas menos. De hecho, en las capitales en Euskadi eran la mitad y en Barcelona de 80.000 vacías descubrieron que eran solamente 10.000. El programa vasco Bizigune, que intermedia entre el propietario y el inquilino, es un ejemplo y ahí tienen 8.000 hogares. Funciona bien.

Ha dicho una frase que para el Sindicato de Inquilinos sería polémica: «No hay casa para tanta gente. Cuando miras los datos de incremento de compraventas, casi todo es de segunda mano. Tenemos un mercado de suma cero que simplemente está gestionando la escasez de lo que hay».

Araba, Gipuzkoa y Bizkaia suman, según la cifra del INE, 6.000 viviendas de uso histórico. Los datos de Airbnb dicen 6.800, casi lo mismo, mientras que Idealista recoge 550 en alquiler temporal. En el último informe de vivienda vacía de Euskadi de 2023, si sumo viviendas deshabitadas gestionables de las tres capitales son 5.000. Y considerando las ciudades pequeñas del interior, el Gobierno Vasco estima que son 31.000 vacías habitables. Según la proyección de hogares que se van a crear de 2024 a 2039, son casi 96.000 hogares netos en Euskadi. Esta estimación no alcanza para nada. Hemos subido la tasa de no emancipación del 58 al 67%, de gente entre 18 y 34 que vive con sus padres. Hace falta nueva vivienda, aunque estoy de acuerdo en que socialmente es más deseable fomentar el alquiler de largo plazo con respecto al temporal, especialmente en barrios donde hay mucha vivienda de corto plazo. Si queremos resolver el problema de acceso, es imposible si no las multiplicamos: se están haciendo 130.000 viviendas en todo el Estado por año, hay que duplicarlo. En la burbuja eran 700.000 al año, eso es absurdo.

Si se hicieron tantas, ¿dónde están esas viviendas?

Migración interior, migración exterior y, además, los hogares son cada vez más pequeños. El INE dice que en 2039 uno de cada tres serán de un solo residente. En Barcelona, por ejemplo, si sumas las vacías, las turísticas y las de alquiler temporal en Idealista son 30.000 viviendas aproximadamente, y el INE estima para la provincia de Barcelona 480.000 hogares nuevos hasta 2039.

¿Qué respondería a quienes dicen que impulsar la construcción es favorecer otro pelotazo urbanístico?

Sobre el control de alquileres, hay consenso claro en que baja los precios, pero también en que bajar la oferta, empeora su calidad porque la mejor vivienda no se quiere poner en mercado o se deja de mantener. Y se firman menos contratos porque nadie quiere irse de una vivienda regulada. También se observa que cuando una persona pasa de una vivienda de rango medio a otra de lujo, la primera queda disponible para alguien que tiene menor poder adquisitivo. A esto se le denomina cadenas de mudanza, en las que resultan beneficiadas aquellas personas con una peor parte de la distribución de la renta. Hay que insistir en vivienda de todo tipo, privada, de lujo, asequible, público-privado y social, porque hay segmentos de la ciudadanía al que las cadenas de mudanza no llegan y necesita vivienda social.

¿Cómo se resuelve el problema de que para millones de personas el pago de alquiler significa entre el 50 y 70% de sus ingresos?

Para esa gente vamos tarde… Si estableces bonos de alquiler, la evidencia dice que acaban en manos del propietario. Teníamos que haber empezado ayer a hacer vivienda, en 2022.Todo lo que hagamos ahora serán parches. Poner un impuesto, por ejemplo, en zonas donde es fuerte el alquiler turístico, eso puede ayudar a manejar los precios, sí. O un impuesto a no residentes, eso también puede ayudar, pero no va a bajar de repente. En 2022 es cuando volvió la demanda y volvieron a subir los precios tras la pandemia y había señales. Era el momento entonces, tres años desaprovechados son muchos.

¿Está trabada la construcción?

Sí, lo está, el grado de regulación es mucho mayor, especialmente en el apartado financiero, y está bien, pero se añadieron muchas cosas cuando la vivienda no era prioridad. Dos terceras partes de los planes de ordenación urbana de los municipios del Estado son previos a 2008 y para planear los servicios necesarios en nuevos barrios hay que presentar una serie de informes que puede retrasar hasta años el proceso. El Ayuntamiento de Pamplona analizó de hecho todo, hizo una auto-auditoría para ver lo que tenían duplicado y se dieron cuenta que tenían muy trabado todo lo que es la aprobación de construcción. Tenemos un sector de la construcción poco productivo, por debajo de la media europea, con mano de obra envejecida .

«Movilizar vivienda vacía, facilitar el acceso a la primera compra de residentes, y crear un mercado de alquiler estable y accesible, que proteja a los vulnerables sin reiterar los dramáticos errores regulatorios del presente», propone en su libro. ¿No teme otro bucle de especulación?

La burbuja que tuvimos fue crediticia, lo diferencial es que el crédito era barato y se endeudaba todo el mundo y los políticos manejaban el dinero a través de las cajas de ahorro. Eso ya no lo tenemos, se desincentiva dar hipotecas a la ligera. No tengo miedo de que venga una burbuja, hay más inversión extranjera y, si eso va a alquiler de largo plazo, es bueno. Lo que hay que desincentivar en todo caso es el corto plazo. Creo también que hay que duplicar como mínimo el mercado de viviendas sociales, hay 318.000 y hay que llevarlo a mas de 600.000 y no en 15 años, hay que hacerlo cuanto antes.

Usted dice que hacen falta tres millones de viviendas, pero tampoco defiende un modelo liberal. Complicado equilibrio, ¿recibe muchas críticas?

Bueno, ese número es una provocación basada en la proyección del INE, el objetivo de libro es poner el foco en la oferta y explicar por qué construir es progresista. Todas las discusiones con gente fueron nutritivas por el lado izquierdo, que me contradicen más, y he ajustado posiciones y cambiado algunas ideas, incluso ahora escribiría algunas cosas distintas. Por el lado derecho del espectro… bueno, el modelo de vivienda de protección oficial creo que no les interesa, no creen que hace falta más vivienda social. Mi labor es contribuir al debate fijándome en la evidencia y atándola con los objetivos, y provocando conversaciones que nos lleven a mejores soluciones. Me importan los resultados.

¿Qué nos espera en vivienda? ¿Va a peor inexorablemente?

Si no cambiamos la regulación del mercado de alquiler privado para que sea mas funcional, con el seguro público de alquiler e impuestos localizados con políticas de bisturí en alquiler turístico, y no construimos más, va a ir a peor, efectivamente. Tenemos que empezar ya, al menos a tomar las decisiones. Esto que hizo el Ayuntamiento de Pamplona lo podrían hacer todos los ayuntamientos, y es un ayuntamiento gobernado por la izquierda. A muchos les sorprende esto de que no se vea como progresista lo de construir, hay que superar el marco mental. En el ultimo año veo cada vez más gente de la izquierda que observa que no es un problema construir.