La Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada en las Cortes españolas por PSOE, UP, EH Bildu y ERC entre otros ha entrado vigor este viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciarán su vigencia el 1 de enero de 2024.

La norma, publicada ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE), arranca su aplicación tras un periplo de más de dos años y entre críticas por parte de promotores, empresarios, portales inmobiliarios y otras entidades, que argumentan que esta ley no servirá para solucionar el problema de la vivienda.

Se trata de la primera Ley estatal de Vivienda en el periodo posfranquista e introduce diversas mejoras para el acceso a este derecho, limitando prácticas abusivas vigentes, tras un acuerdo largamente madurado.

Limites al alquiler, gran tenedor y desahucios

Entre otras medidas, la Ley de Vivienda impone nuevos límites a la subida del precio del alquiler en todo el Estado, permite rebajar la figura de gran tenedor de vivienda de diez a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo.

En concreto, la norma mantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y lo eleva hasta el 3% en 2024 para, antes del 31 de diciembre del próximo año, crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC.

Por otra parte, la ley rebaja de diez a cinco inmuebles el concepto de grandes tenedores y extiende a las personas físicas las restricciones para arrendadores contempladas en zonas tensionadas.

Además, la nueva ley introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. De este modo, los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.

Incentivos fiscales y recargos a viviendas vacías

En materia fiscal, se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de determinados criterios --zona tensionada, rehabilitación--.

También se introduce una definición clara para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Vivienda asequible incentivada

Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Además, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20 por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.

Todas estas medidas son consideradas como «habilitadoras» para las instituciones vascas, en la medida en que permiten ampliar y facilitar el derecho a la vivienda, aunque el PNV insiste en hablar de «invasión competencial». PP y Vox también la han rechazado.

Críticas del sector inmobiliario y patronal

Los portales inmobiliarios Pisos.com, Idealista y Fotocasa han cuestionado esta Ley de Vivienda hablando de «políticas coercitivas» frente a los propietarios de vivienda y afirmando que «el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta».

Por su parte, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) ha calificado a la nueva Ley de Vivienda como un «collage de torpezas cortoplacistas». El presidente del Consejo General y del Coapi de Barcelona, Gerard Duelo Ferrer, calificó la norma de «enlosada y confusa» en su redacción, así como «invasiva, intrusa y desequilibrante».

Asimismo, hizo hincapié en que la ley interviene en los precios del alquiler intentando establecer un control de rentas, lo que afecta a los derechos constitucionales y perjudica «gravemente» a los propietarios.

Desde la CEOE, su presidente, Antonio Garamendi, ha afirmado en varias ocasiones que la Ley de Vivienda es «intervencionista» para el mercado del alquiler y ha vaticinado que provocará «justamente lo contrario» de lo que pretende.

Por su parte, el presidente de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, ha declarado que se necesita una Ley de Vivienda, «pero no ésta». «La Ley de la Vivienda está ideologizada y lo peor de todo es que no soluciona el problema actual», señaló hace unos días Gómez-Pintado.