Jorge Galindo recuerda con angustia su juventud en València, a la cual tacha de «zona cero» de la burbuja de la vivienda. Dice que ese trauma social que quedó con la gran recesión lo impulsó a dedicarse a estudiar el tema habitacional y no solo no se esconde frente al debate, sino que lo agita con frases provocadoras.

Trabajó en la universidad fundada por Soros en Budapest, de donde se tuvo que ir cuando el gobierno de Orban comenzó un «acoso implícito». Se doctoró en Ciencias Sociales en Ginebra y hace varios años reside en Madrid, donde es director adjunto del equipo de investigación de políticas económicas de la Eseade.

En ‘Tres millones de viviendas’ (Ed Debate, 2025) pone el dedo en la llaga, defendiendo la vivienda social y la intervención en el mercado pero criticando algunas regulaciones y, sobre todo, haciendo un fuerte llamado a construir más viviendas, ya que según su estudio comparativo entre proyección de hogares del INE y las vacías, estamos cerca del abismo.

Un sociólogo especializado en vivienda y ahora haciendo un libro sobre ello. ¿Por qué?

La motivación la puedo contar de manera biográfica. Trabajé en València al graduarme en políticas urbanas en la València que estaba por estallar la burbuja, esa región fue la zona cero de la burbuja. Me fui orientando en las brechas generacionales, sobre todo en el mercado laboral, y soy muy sensible a lo que está sucediendo en el debate público y acabé trabajando en esto. A toda la generación ‘millenial’ en España nos marcó mucho la crisis de la vivienda. El libro comienza con la frase ‘No vas a tener una casa en tu puta vida’, por ese grito que estaba muy presente en las protestas, con precios insumables por razones muy diferentes. Luego reventó todo.

En un subtítulo dice que los alquileres suben porque faltan casas pero muchos especialistas aseguran que hay dos millones de viviendas vacías. ¿Cómo es?

Se refieren generalmente al dato del INE sobre viviendas vacías, que se hace cada diez años, el último es de 2021. Es interesante la metodología porque lo que hizo es decir qué consumo eléctrico hay en tal vivienda y si es muy bajito la considera vacía. Es una metodología muy ingeniosa y buena para medir el número grueso en un país entero, pero cuando lo quieres aterrizar en un barrio o ciudad, es complicado. Y ademas se hizo la medición en pandemia, quizás es segunda residencia, no es vacía. El INE avisa que hay que tomar ese dato con cautela y lo que vemos en realidad es que esas viviendas son vaciadas hace décadas, en pueblos pequeños y muy alejados. 

El Gobierno Vasco hizo mediciones propias, también la Barcelona de Colau. Allí visitaron las vaciadas casa por casa y descubrieron que son muchas menos. De hecho, en las capitales en Euskadi eran la mitad y en Barcelona de 80.000 vacías descubrieron que eran solamente 10.000. Si un equipo de trabajadores de campo visitan la vivienda y confirman que hay alguien, eso es más creíble. A nivel estatal no se puede hacer eso. Además, la mayoría de viviendas vacías no están donde la gente quiere vivir y donde la gente quiere vivir no está claro que la mayoría de esas viviendas esté vacía. Para esto, el programa vasco Bizigune, que intermedia entre el propietario y el inquilino, es un ejemplo y ahí tienen 8.000 hogares. Funciona bien.

Ha dicho una frase que para el Sindicato de Inquilinos sería polémica: «No hay casa para tanta gente. Cuando miras los datos de incremento de compraventas, casi todo es de segunda mano. Tenemos un mercado de suma cero que simplemente está gestionando la escasez de lo que hay».

Lo quiero explicar con cifras, por ejemplos las de Euskadi. Araba, Gipuzkoa y Bizkaia suman, según la cifra del INE, 6.000 viviendas de uso histórico. Los datos de Airbnb dicen 6.800, casi lo mismo. Luego, si voy a Idealista, en alquiler temporal hay 550. En el último informe de vivienda vacía de Euskadi de 2023, si sumo viviendas deshabitadas gestionables de las tres capitales son 5.000. Y considerando las ciudades pequeñas del interior, el Gobierno Vasco estima que son 31.000 vacías habitables.

«Los hogares son cada vez más pequeños; el INE dice que en 2039 uno de cada tres serán de un solo residente»

Entonces, si me voy a la proyección de hogares del INE, es decir los hogares que se van a crear de 2024 a 2039, son casi 96.000 hogares netos en Euskadi. Esta estimación que he hecho ‘de servilleta’, frente a la demanda proyectada, no alcanza para nada. Hemos subido la tasa de no emancipación del 58 al 67%, de gente entre 18 y 34 que vive con sus padres. Por eso digo que hace falta nueva vivienda, aunque estoy de acuerdo en que socialmente es más deseable fomentar el alquiler de largo plazo con respecto al temporal, especialmente en barrios donde hay mucha vivienda de corto plazo. Pero no es lo fundamental. Si queremos resolver el problema de acceso, es imposible no hacerlo si no las multiplicamos: se están haciendo 130.000 viviendas en todo el Estado por año, hay que duplicarlo. En la burbuja se hacían 700.000 al año, eso es absurdo.

Si se hicieron tantas, ¿dónde están esas viviendas? 

Migración interior, migración exterior, y además los hogares son cada vez más pequeños. El INE dice que en 2039 uno de cada tres serán de un solo residente. En Barcelona, por ejemplo, si sumas las vacías, las turísticas y las de alquiler temporal en Idealista, estás en 30.000 viviendas aproximadamente, y el INE estima para la provincia de Barcelona 480.000 hogares nuevos hasta 2039.

¿Qué respondería a quienes dicen que impulsar la construcción es favorecer otro pelotazo urbanístico? 

Dos cosas: sobre el control de alquileres, hay consenso claro en la literatura académica de que baja los precios, pero también hay consenso en que baja la oferta, empeora la calidad de la oferta que hay porque la mejor vivienda las personas no la quieren poner en mercado o la dejan de mantener. Y se firman menos contratos porque nadie quiere irse de una vivienda regulada. Es una política que solo beneficia a quien ya está dentro pero nuestro problema más grande es el que todavía está esperando a tener una vivienda digna.

Segundo, hay bastante evidencia que observa que cuando construyes, incluso vivienda de lujo, eso ayuda a los precios porque tendemos a pensar en la vivienda como un mercado segmentado, en que si tienes de lujo hay una gente que llega y se muda. Pero la persona que iba a llegar a una vivienda ya construida de rango medio y se puede permitir una de lujo nueva, se lo permite y se va. Ese piso que ya no ocupa queda disponible para una persona de menor poder adquisitivo.

«Hay que atender a las cadenas de mudanza: cada 100 viviendas nuevas, implica para el 20% que menos tiene 31 viviendas nuevas»

Esto se llama cadenas de mudanza, hay un muy buen estudio sobre esto en la Universidad de Helsinki que explica que la gente en la peor parte de la distribución de la renta se ve beneficiada. Cada 100 viviendas nuevas, implica para el 20% que menos tiene 31 viviendas nuevas. Esto es muy complicado de explicar, lo sé, tendemos a ver todo en blanco y negro, pero hay que insistir en vivienda de todo tipo, privada, de lujo, asequible, público-privado y social, porque hay segmentos de la ciudadanía al que las cadenas de mudanza no llegan y necesita vivienda social.

¿Cómo se resuelve este problema que denuncian los sindicatos, que para millones de personas el pago de alquiler significa el 50, 60 ó 70% de su ingreso?

Para esa gente vamos tarde…  Si pones bonos de alquiler, la evidencia dice que acaba en manos del propietario. Teníamos que empezar ayer a hacer vivienda. La gente quiere una solución para ahora pero la solución era empezar a construir y dejar construir más en 2022. Todo lo que hagamos ahora serán parches para navegar pobremente ese error. Poner un impuesto, por ejemplo, en zonas donde es fuerte el alquiler turístico, eso puede ayudar a manejar los precios, sí. O impuesto a no residentes, eso también puede ayudar, pero no va a bajar de repente. En 2022 es cuando volvió la demanda y volvieron a subir los precios tras la pandemia y había señales. Era el momento entonces, tres años desaprovechados son mucho.

¿Está trabada la construcción? 

Sí, lo está, el grado de regulación es mucho mayor y eso no es porque nos protegemos contra una segunda burbuja. La protección la pusimos en regulación financiera y está bien puesta pero se añadieron muchas cosas cuando la vivienda no era prioridad. Dos terceras partes de los planes de ordenación urbana de los municipios del Estado son previos a 2008 y las viviendas proyectadas no están donde la gente quiere vivir ahora. Para poner los servicios necesarios en nuevos barrios hay que presentar una serie de informes que puede retrasar hasta años el proceso. El Ayuntamiento de Pamplona analizó de hecho todo, hizo una auto-auditoría para ver lo que tenían duplicado y se dieron cuenta que tenían muy trabado todo lo que es la aprobación de construcción.

Otra cosa que pasa es que tienes un sistema en el que la ausencia de informes se considera silencio administrativo negativo y no se puede avanzar. Se ponen deberes que no se pueden cumplir. Es una prima regulatoria, no porque no sea rentable. También es verdad que tenemos un sector de la construcción poco productivo, con media de mano de obra envejecida y la media de productividad está por debajo de la media europea.

«Movilizar vivienda vacía, facilitar el acceso a la primera compra de residentes, y crear un mercado de alquiler estable y accesible, que proteja a los vulnerables sin reiterar los dramáticos errores regulatorios del presente», propone en su libro. ¿No teme otro bucle de especulación?

La burbuja que tuvimos fue crediticia, lo diferencial es que el crédito era barato y se endeudaba todo el mundo y los políticos manejaban el dinero a traves de las cajas de ahorro. Eso ya no lo tenemos, se desincentiva dar hipotecas a la ligera. No tengo miedo de que venga una burbuja, hay más inversión extranjera y, si eso va a alquiler de largo plazo, es bueno. Lo que hay que desincentivar en todo caso es el corto plazo. Creo también que hay que duplicar como mínimo el mercado de viviendas sociales, hay 318.000 y hay que llevarlo a mas de 600.000 y no en 15 años, hay que hacerlo cuanto antes.

En cuanto al alquiler, tendríamos que pensar en cómo hacer una regulación que sea más cómoda y razonable para todas las partes. Para el propietario también, siendo que el tiempo de ejecución son 24 meses para los que están en impago. Y en lugar de pensar en alquileres indefinidos, pasa más por vivienda social, para que la gente pueda llegar de manera digna a tener vivienda gestionada por el sector público o cooperativas. Que la gente en situación de vulnerabilidad no entre al mercado privado, sino que tenga una vivienda social y también un seguro publico de impago. 

Usted dice que hacen falta tres millones de viviendas pero tampoco defiende un modelo liberal. Complicado equilibrio, ¿recibe muchas críticas?

Bueno, ese número es una provocación basada en la proyección del INE. quería provocar esta conversación, el objetivo de libro es poner el foco en la oferta y explicar por qué construir es progresista. Todas las discusiones con gente fueron nutritivas por el lado izquierdo, que me contradicen más, y he ajustado posiciones y cambiado algunas ideas, incluso ahora escribiría algunas cosas distintas.

Por el lado derecho del espectro… bueno, el modelo de vivienda de protección oficial creo que no les interesa, no creen que hace falta más vivienda social. Mi labor y el privilegio que tengo es tener una voz para contribuir al debate fijándome en la evidencia y atándola con los objetivos, y segundo, provocando conversaciones que nos lleven a mejores soluciones. Me importan los resultados. Estoy contento con el impacto diferencial.

«Lo que hizo el Ayuntamiento de Pamplona lo podrían hacer todos los ayuntamientos, y está gobernado por la izquierda»

¿Qué nos espera en vivienda? ¿Va a peor inexorablemente?

Si no cambiamos la regulación del mercado de alquiler privado para que sea mas funcional, con el seguro público de alquiler e impuestos localizados con políticas de bisturí en alquiler turístico, y no construimos más, va a ir a peor, efectivamente. Tenemos que empezar ya, al menos a tomar las decisiones. Esto que hizo el Ayuntamiento de Pamplona lo podrían hacer todos los ayuntamientos, y es un ayuntamiento gobernado por la izquierda. A muchos les sorprende esto de que no se vea como progresista lo de construir, tenemos que superar ya el marco mental. En el ultimo año veo cada vez más gente de la izquierda que está viendo que no es un problema construir.