El aire que se insufla a una burbuja inmobiliaria no tiene siempre las mismas características. La que dio lugar a la Gran Recesión en la primera década del siglo XXI estuvo alimentada por un movimiento especulativo en los mercados financieros, que se dedicaron a inflar, sin que los teóricos mecanismos de control llegaran a actuar, el valor de unas hipotecas (no el precio de las viviendas) que tenían muchas posibilidades de no ser reembolsadas por quienes las suscribieron; es decir, que lo que estaban creando eran deudas por insolvencia de las personas hipotecadas y no sustanciosos beneficios.

Cuando estalló aquel globo financiero llegó la crisis global, que tuvo un impacto brutal en la economía real porque frenó la actividad en muchos sectores y el consumo, dando lugar a un elevado desempleo en los países más desarrollados tecnológicamente.

Doce años después, el impacto de la pandemia del coronavirus en la economía global es evidente, aunque todavía hay mucha incertidumbre sobre cuál será el alcance definitivo del parón general de la actividad –en la industria, el comercio, la hostelería, el turismo...– y cuál será su repercusión en el empleo si, por ejemplo en la Unión Europea, se retira el amortiguador que están suponiendo las ayudas públicas a los expedientes de regulación temporal.

Intereses bajo cero

También es pronto para determinar si esta crisis dará lugar a un alza generalizada y sostenida de los precios de la vivienda en nuestro entorno socioeconómico más cercano. Hay que tener en cuenta que, en situaciones similares, el patrimonio inmobiliario suele ser un refugio para el capital especulativo, además de para quienes ven que unos pequeños ahorros prácticamente no rentan nada en los bancos, que están ofreciendo unos intereses cercanos al 0% cuando se descuentan comisiones y otros gastos.

Por otro lado, meses antes de que se decretara la alerta sanitaria, ya se venía hablando del riesgo de una burbuja inmobiliaria en Europa. En setiembre de 2019, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (ERSB por sus siglas en inglés) emitió un dictamen en el que subrayó que la mitad de los Estados del Espacio Económico Europeo se hallaba «en una fase expansiva del ciclo del mercado inmobiliario residencial».

Esta agencia del Banco Central Europeo (BCE), que se encarga de la «supervisión macroprudencial del sistema financiero de la UE y contribuye a la prevención y mitigación del riesgo sistémico» –según se indica en su página web–, señaló que los Estados más expuestos eran Países Bajos, Luxemburgo, Dinamarca, Suecia y Noruega, mientras que en el pelotón de los que «muestran algunas vulnerabilidades» se hallaban, entre otros, Alemania, Gran Bretaña, el Estado francés y Portugal. Entre los factores de preocupación mencionaba «los niveles de endeudamiento» y «los precios sobrevalorados», así como los posibles efectos negativos de las políticas fiscales y unas normas de planificación urbana menos rigurosas.

¿Bajarán en Euskal Herria?

Para analizar más de cerca la situación que tenemos en estos momentos en Euskal Herria hemos tomado como referencia los datos publicados por Idealista.com, que elabora una «estimación mensual del precio promedio residencial de la oferta viva» en este portal. Como explica en el documento sobre su metodología, aunque existe una fuerte correlación con otros indicadores de mercado y, por ello, puede ser usada como aproximación, esta información no representa el precio final de transacción, el precio por el que se formaliza la venta de una casa.

No obstante, de entrada nos ofrece una clara visión de la evolución de los precios en Hego Euskal Herria desde que, justamente, estallase la anterior crisis económica. Como vemos en el gráfico adjunto, los precios más altos de esta serie se alcanzaron entre 2011 y 2012 después de haber sufrido un ligero descenso entre 2008 y 2009, más evidente en Gipuzkoa –donde el tope fue de 3.488 metros cuadrados en mayo de 2011– y Bizkaia –donde el máximo histórico se alcanzó en abril de ese año con 3.353 euros–.

A partir de ahí, el precio medio de la vivienda en venta fue descendiendo moderadamente hasta 2017, estabilizándose durante los siguientes años para percibirse una tendencia al alza a finales de 2019 que solo en Gipuzkoa se había mantenido en los primeros meses de este año.

Con los datos correspondientes a julio pasado, se puede señalar que los precios del metro cuadrado han subido notablemente respecto al mismo mes de 2019 en Gipuzkoa (4,6%) y en Araba (3,6%), mientras que en Nafarroa han ido en sentido contrario, con una caída del 3,9%. Respecto a abril, el primer mes completo en el que se notó el impacto de la pandemia, solo Gipuzkoa ha registrado un alza (+1,5%), con Bizkaia en el nulo, y con un descenso notable en Nafarroa (-4,8%) y menos abrupto en Araba (-0,9%).

Lo que no ha variado en esta larga serie, a grandes rasgos, es la diferencia de la media entre herrialdes. Gipuzkoa siempre ha tenido los precios más altos y en la última etapa ha vuelto a superar el listón de los 3.000 euros, ampliando un poco más su margen respecto a Bizkaia. Araba no ha llegado a superar los 2.500 euros en ningún momento y ahora ha vuelto a encaramarse por encima de los 2.000, mientras que en Nafarroa han ido oscilando en torno a la línea de los 1.500.

Estas medias no reflejan las grandes diferencias dentro de cada herrialde. Siguiendo con la oferta viva de Idealista en julio, en Iruñea el metro cuadrado se pagaba a 2.228 euros, descendiendo un poco en los municipios de la comarca, mientras que en Tutera era de 1.213 y en Altsasu, 909 euros. Al mismo nivel que la capital navarra se sitúa Gasteiz, con 2.296 euros por m2, mientras que en Laudio se queda en 1.891 y en Bastida desciende hasta los 953. Getxo, con 3.338 euros, supera la media de Bilbo, con 3.068, mientras que Zaldibar no llega a la mitad, 1.588. Donostia vuelve a marcar los precios más exagerados, con 4.818 euros, seguida de cerca por Zarautz, con 4.493, mientras que Arrasate y Tolosa están en torno a los 2.100.

Hay quien prevé que al final de este año tan especial esos precios habrán bajado en torno a un 10% respecto a diciembre de 2019. Pero la experiencia de este mercado invita a pensar que quizás sea más fácil que para entonces tengamos la vacuna del covid.

 

Las ventas de vivienda y los precios rompen récords en Estados Unidos

Es posible que en Estados Unidos ya se estén construyendo las bases argumentales del guión que hará posible que próximamente en nuestras pantallas podamos ver otra versión actualizada de “El lobo de Wall Street” (“The Wolf of Wall Street” en su idioma original). Aunque la experiencia en la que se basó el film dirigido por Martin Scorsese sucedió a finales del siglo XX, el gran impacto de su estreno en 2013 tuvo mucho que ver, dejando a un lado la calidad artística, con el desgarrado escenario social al que había dado lugar la crisis financiera que estalló en EEUU unos años antes.

En estos momentos, la crisis sanitaria está poniendo de nuevo a la vista las enormes desigualdades económicas que alberga la sociedad estadounidense. Muestra de ello son los movimientos de protesta por la violencia policial contra personas de raza negra, así como las campañas contra los desalojos de familias que no pueden seguir pagando los alquileres debido al parón de actividad derivado de la pandemia o la de los estudiantes universitarios que temen no poder afrontar los gastos del nuevo curso.

Ajeno a estas circunstancias parece encontrarse el mercado inmobiliario si nos atenemos a los datos publicados esta semana por la Oficina del Censo de EEUU. La venta de viviendas de nueva construcción registró en julio un incremento del 13,9% respecto del mes anterior, hasta una cifra anualizada de 901.000 unidades, su mayor nivel desde diciembre de 2006; en relación a julio de 2019, aumentaron un 36,3%.

El precio de venta mediano se situó en julio en 330.600 dólares (279.541 euros), un 1,9% por debajo de junio, pero un 7,2% más alto que el exigido hace un año. En el caso del precio medio, fue de 391.300 dólares (330.912 euros).

Las ventas de viviendas de segunda mano registraron un crecimiento del 24,7% respecto a junio, cuando habían aumentado un 20,7%, hasta una cifra anualizada de 5,86 millones de casas, lo que representa el mejor dato desde diciembre de 2006. Los precios, que acumulan 101 meses consecutivos de subidas interanuales, han superado por primera vez el umbral de los 300.000 dólares (254.941 euros).T.F.