A diferencia del resto de haciendas vascas, Nafarroa envió en enero los datos que precisaba el Ministerio de Vivienda para calcular los topes de los pisos en alquiler permanente. Los técnicos del Ministerio, tras realizar los ajustes, liberaron el pasado día 16 de abril estos datos, de forma que ya se pueden consultar los precios límite que estarán vigentes en las próximas semanas.

La utilidad de la herramienta va más allá de que un propietario compruebe cuál será el precio máximo de su vivienda. Gracias a ella se puede verificar el coste máximo de la mayoría de los pisos que hoy se ofertan en páginas como Idealista o Fotocasa.

Algunas veces, falta algún ajuste para tener un precio definitivo, como precisar el grado de eficiencia energética o el de conservación. Sin embargo, son detalles que tienen poca incidencia (decenas de euros a lo sumo) en el coste final.

El único dato esencial que debe tener el anuncio es el número de la calle que se quiere consultar y la altura. El buscador automáticamente encuentra el resto de datos más relevantes (como el tamaño o la fecha de construcción del edificio) y, gracias a la descripción general del anuncio, se puede rellenar lo demás (si tiene vistas o ascensor, etc.).

La calculadora de topes conlleva bajadas generalizadas que afectan a la inmensa mayoría de los pisos consultados por NAIZ, como mínimo del 10%, aunque lo más común es que se acerquen al 20% o incluso superen esta cantidad.

La estimación que hasta ahora se había trasladado por parte del Departamento era de que la experiencia en Catalunya indica que la aplicación del sistema de topes ha conllevado una bajada del 6% de los precios en zona tensionada. Pero lo que desprenden los primeros cálculos de la web del Ministerio es que los pisos afectados en Nafarroa van a tener un impacto superior.

Hay que tener en cuenta, sin embargo, que lo que aparece en los portales inmobiliarios es lo que el propietario pide por su piso, pero no el precio final por el que se cierra el contrato. Por otro lado, no todos los pisos que se ofrecen para el alquiler se verán afectados por la medida.

Quedan exentas de este tope las viviendas que hayan sido alquiladas los cinco años previos y que, en caso de cambiar de inquilino o renovarse el contrato, el propietario podrá incrementarlo según una tasa fijada por el INE (que se calcula en función de la subida del IPC y del IPC subyacente, principalmente).

Los únicos exentos del tope son los pequeños propietarios que habían tenido el piso alquilado los cinco años previos. 

Esta salvedad solo es aplicable para los pequeños propietarios. Los grandes tenedores (de los que aún no se tiene un listado en Nafarroa, pero sobre el cual ya trabaja el Departamento) son aquellos que cuentan con más de cinco viviendas en propiedad en zonas de alquiler tensionado.

Los propietarios sujetos a precios topados tienen la opción de cambiar el modelo de alquiler de larga duración a alquiler de temporada, fórmula que está exenta de esta limitación concreta. De la oferta publicada ayer en portales inmobiliarios, un 22% de los pisos en Nafarroa portaban ya la etiqueta de «alquiler de temporada».

Esta es una cifra algo superior a Araba (18%) y llamativamente más alta que en La Rioja (12%) o Zaragoza (6%). La realidad de territorios con mayor peso del turismo, como sería el caso de Gipuzkoa, es diferente. Allí, más de la mitad de la oferta de alquiler que el viernes estaba publicada en portales ya estaba catalogada como alquiler de temporada.