La nueva iniciativa para poner freno a la especulación inmobiliaria en la capital alemana intenta superar el revés sufrido a manos del Tribunal Constitucional, que el pasado mes de abril decretó la «nulidad» de la ley berlinesa que limitaba el precio máximo de los arrendamientos urbanos. Esa norma, que había entrado en vigor el 23 de febrero de 2020, fijaba un alquiler máximo de 9,80 euros por metro cuadrado y afectaba a los contratos de arrendamiento de un millón y medio de viviendas.

En Berlín, que cuenta con una población de más de 3,4 millones de personas y una tasa de riesgo de pobreza (personas que disponen de menos del 60% del ingreso medio) del 19,3% (frente el 15,9% en el conjunto del país), el 85% de la ciudadanía reside en una vivienda de alquiler.

A 9,80 euros el metro cuadrado, un piso de 50 metros tendría un alquiler máximo de 480 euros; uno de 60 metros, 588 euros; uno de 70 metros, 686 euros... Es decir, el máximo en Berlín se había fijado muy por debajo del precio medio que ahora se paga en la ciudad más poblada de Euskal Herria, Bilbo (12,1 €/m2), y, por su puesto, en la más cara, Donostia (14,6 €/m2), ejemplo de especulación inmobiliaria se mire por dónde se mire (propiedad o alquiler), según estimaciones del portal idealista.com. El precio medio de Gasteiz (10,1 €/m2) se acerca al máximo de Berlín (9,4 €/m2) y, entre las capitales de Hego Euskal Herria, solo el de Iruñea (9,4 €/m2) queda por debajo de ese tope que establecieron en la capital alemana en 2020.

La Corte de Karlsruhe estableció que el legislador federal ya había regulado los precios de alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados». Berlín es uno de los dieciséis Länder que integran la organización administrativa de la República Federal de Alemania. La caída del Muro marcó un antes y un después en muchos aspectos de la ciudad, que recuperó su estatus de capital para el conjunto del país –hasta 1990 la parte occidental tenía la sede oficial del Gobierno en Bonn–. Con la reunificación, los precios de los alquileres, tradicionalmente bajos, comenzaron a elevarse hasta niveles semejantes a otros grandes núcleos urbanos europeos.

En los últimos años esta evolución se ha disparado, tanto en alquiler como en propiedad: entre 2011 y 2016 se estima que subieron un 40% y el incremento fue del 20% anual en 2018 y 2019. Aunque siguen estando bastante por debajo de los de Londres o París, los alquileres han aumentado de media el 85% entre 2007 et 2019.

«Que siga siendo nuestro hogar»

Coincidiendo con las elecciones al Parlamento federal (Bundestag), este domingo la ciudadanía berlinesa también participará en un referéndum que puede ser decisivo para mantener una de sus señas de identidad: “Para que Berlín siga siendo nuestro hogar”, como subraya el lema de la campaña organizada por el colectivo Expropiación de Deutsche Wohnen y Compañía. Esta iniciativa ciudadana, respaldada por más de 346.000 firmas, ha logrado que se celebre una votación de carácter consultivo que insta a las autoridades de Berlín a expropiar a las grandes empresas inmobiliarias.

Aunque el referéndum no sea vinculante, el objetivo es presionar a la municipalidad –el Senado de la ciudad-estado– para que adquiera, a través de una estructura pública e independiente, los bienes de sociedades con más de 3.000 viviendas en Berlín, como es el caso de Deutsche Wohnen (DW), para así poner fin a la especulación.

«Las encuestas nos dan una mayoría en este momento a favor de nuestra propuesta», señalaba a mediados de agosto uno de los portavoces de la campaña “DW&co Enteignen”, Kalle Kunkel. Como explicaba, la esencia de esta solicitud se basa en la tesis de que «la vivienda es un derecho y no debería ser una mercancía» al albur de un sistema especulativo «sin control democrático».

En caso de salir adelante la propuesta de expropiaciones, el problema puede estar en cómo repercutirá en los precios la consecuente indemnización a las empresas propietarias que prevé la Constitución. «Dependerá en gran medida de las elecciones políticas que se hagan», indicó Kunkel en entrevista con El Salto. Tampoco hay que pasar por alto que, paradójicamente, la comentada decisión del Constitucional ha sido utilizada para inflar los precios.

Con el agua al cuello

Para ilustrar la situación que atraviesan muchos inquilinos, la agencia France-Presse presenta el relato de Regina Lehmann, desesperada ante la carta que le ha enviado el propietario de la vivienda en la que reside en la periferia de Berlín, que le notifica una subida inminente del alquiler. El incremento de 12,34 euros sobre un pago mensual de 623,44 puede parecer menor, pero a ella le resultará «muy difícil» afrontarlo porque se haya desempleada viviendo de una pensión de invalidez.

Cerca de 700 de sus vecinos sufrirán la misma suerte, con alzas que pueden llegar al 8% para apartamentos situados en los grandes inmuebles de Spandau, en el seno de un distrito popular alejado del centro.

Lehmann ya ha tomado una decisión: no pagará el nuevo precio: «Creo que si pagamos, en poco tiempo los alquileres volverán a subir». Los habitantes de este barrio han recibido el apoyo de otras asociaciones que consideran ilegales las nuevas exigencias de Adler Group, el propietario de estas viviendas, porque los precios ya sobrepasan el índice de referencia fijado por la ley para cada distrito. La sociedad inmobiliaria –que cuenta con 20.000 viviendas en la ciudad– solo menciona el «entorno mejorado» alrededor de los inmuebles como justificación.

En el conjunto de Europa

Si en Berlín la subida constante del precio de la vivienda ha llevado a la gente a manifestarse en las calles y en las urnas, el alojamiento cuesta cada más caro en todo Europa. Los precios han continuado subiendo, incluso, durante la crisis sanitaria impulsados por una nueva demanda de espacio por parte de algunos hogares.

En la Eurozona, el precio de las casas y apartamentos ha aumentado el 6,2% en el primer trimestre de este año respecto al mismo periodo de 2020, la subida más alta registrada desde mediados de 2007, según datos del Banco Central Europeo (BCE).

Eurostat, por su parte, ha observado un alza de casi el 30% del precio de compra de la vivienda en la UE desde 2015. «No se está construyendo lo suficiente en relación con las necesidades», comenta a AFP la economista Sandrine Levasseur, especialista en asuntos europeos y vivienda del Observatorio Francés de las Coyunturas Económicas.

La pandemia ha agravado el problema: los confinamientos paralizaron la construcción y las dificultades de aprovisionamiento de materiales siguen provocando retrasos en las obras. Al mismo tiempo, muchas familias han sentido la necesidad de vivir en espacios más grandes, fuera de las grandes urbes, y las que tenían «altos ingresos o trabajaban en sectores donde el teletrabajo era más fácil» han podido dar ese paso, indica a AFP Marissa Plouin, analista de políticas públicas de vivienda de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). Y, con unas tasas hipotecarias históricamente bajas, la demanda cambió «repentinamente» y elevó los precios.

Mientras tanto, el alquiler registra un aumento regular menos importante. «Hay un efecto de retardo de varios años difícil de explicar», apunta Levasseur. Y, con la crisis sanitaria, este retraso se ha acentuado aún más. «Probablemente esté relacionado en parte con las medidas temporales implementadas por algunos gobiernos, como las congelaciones de alquileres o prohibiciones de desalojos», comenta Plouin.

Barbara Steenbergen, del comité ejecutivo de la Unión Internacional de Inquilinos (IUT), teme que se produzca «una crisis social» en caso de que esas medidas sean retiradas sin más. En su opinión, la situación de Berlín es reflejo de un problema más generalizado en Europa: «Hay una concentración masiva de estos grandes propietarios en el mercado europeo, lo que les da poder, en particular el poder de fijar precios».

Como apunta el BCE, ante la incertidumbre de la crisis sanitaria, muchos inversores se han pasado al ladrillo, que considera una apuesta segura. Y con el teletrabajo reduciendo la demanda de espacio para oficinas, muchos grandes inversores han optado por el sector inmobiliario residencial.

No obstante, Levasseur no comparte la hipótesis de que estemos ante una nueva burbuja inmobiliaria. «Este caso es muy específico de Berlín», puntualiza.

 

La crisis de 2007 Inflamó los precios en la CAV

Cuando estalló la burbuja financiera en 2007-2008, el ladrillo se convirtió en un valor refugio, por lo que los precios de la vivienda subieron de forma notable, como corroboran las estadísticas de Hego Euskal Herria.

Según Eustat, en el mercado libre de la CAV el precio medio por m2 útil pasó de 3.369 euros en 2005 a 4.054 en 2008 para la vivienda nueva, y de 3.935 a 4.188 para la usada. Luego fueron bajando y en 2019 eran de 3.427 y 2.704 euros respectivamente.

Desde que comenzó la pandemia de covid los precios han subido, alcanzado en el segundo trimestre de 2021 los 3.583 euros para vivienda nueva y 2.765 para usada.

En el alquiler, la renta media mensual ha sido de 1.049 euros en el segundo trimestre de 2021, con una subida anual del 2,06%. En la crisis anterior pasó de 807 euros en 2005 a 969 en 2008, un 20% en 3 años.T.F.