El gran laboratorio de ideas para solucionar la vivienda es Catalunya. Mientras Nafarroa comienza a acostumbrarse a alquileres regulados y Gipuzkoa hace sus primeros pinitos, allá ya piensan en el paso siguiente: regular la compra. Pablo Feu asesora a la Generalitat sobre la viabilidad jurídica de prohibir la venta de viviendas en zonas tensionadas a fondos buitre y especuladores.

El gran melón para solucionar la crisis de la vivienda es frenar la compra especulativa. Usted plantea ir a por todas, prohibirla.

La compra de vivienda para especular lleva prohibida 50 años, aunque parezca mentira.

¿Cómo es eso?

Lo dice la Constitución en el artículo 47. Todo el mundo lee la primera parte, y se deja la segunda. Arranca diciendo que los poderes públicos tienen que promover que el derecho de acceso a una vivienda digna sea eficaz. Que se pueda ejercitar, vamos. La gente polemiza sobre si está hablando de un derecho fundamental o no, pero el artículo sigue. Y lo que nos dice es que todas, absolutamente todas las administraciones públicas, tienen que «impedir la especulación en materia de vivienda». La Constitución prohíbe que la vivienda sea un activo financiero. Nadie quiere verlo.

¿Y cómo podemos utilizar esto en la situación actual?

Todo el urbanismo está construido en base a ese principio rector, a ese artículo. El urbanismo es una ley sectorial de la que es competente la comunidad autónoma. De hecho, en la ley que rige el urbanismo en Navarra figura esta prohibición en su artículo 5, donde habla de los fines de la actuación pública en urbanismo, en cuyo apartado D señala que hay que evitar la especulación con el suelo y la vivienda.

Eso nos lleva al problema de trazar una raya entre lo que es una compra de una vivienda para vivir, para uso residencial, y una compra especulativa. Solo así podríamos dar un trato diferente.

Pero esto es fácil. La especulación es, por definición, la obtención de un beneficio económico aprovechando los cambios inducidos en el mercado de un determinado producto. Aunque, como en todo, hay grados. Hay quien usa la vivienda como un valor refugio. Hay personas, familias, que tienen un excedente de dinero y se compran una vivienda porque creen que es un valor que nunca o difícilmente va a bajar. Y que, además, pone a trabajar el dinero, ofreciendo rendimiento. Esto hace ese sector que se suele llamar del «pequeño ahorrador», el que se compra un piso para alquilarlo o para un familiar, pero que, mientras ese hijo o sobrino no se emancipa, lo alquila. Esta ha sido una especulación socialmente tolerada.

Ya no estamos en esa. Nos ha venido encima otra cosa.

En los últimos diez años se ha dado un cambio bestial, sujeto a las coyunturas de un mundo globalizado, pero que comenzó en 2007. A partir de esa crisis, los bancos dejaron de prestar dinero a quien no tenía, al menos, un 20% ahorrado. Esto arrojó al alquiler a todos los que no alcanzan ese mínimo. La competencia por un alquiler se ha vuelto brutal, en ciudades como Vitoria se puede llegar a los 1.500 al mes. En otras, a los 2.000. El mercado no se puede regular, porque el inquilino se las ve con otros rivales que elevan aún más el precio, como ciudadanos de otros países que trabajan en remoto o los alquileres turísticos. El mercado está enfermo y hace falta sanarlo. Hay que construir más, generar nuevas fórmulas y aplicar distintas medidas que llevan su tiempo. Pero, mientras tanto, hay que cauterizar la herida.

Por eso nos hemos puesto en contacto con usted, porque plantea que es legal prohibir la compra de viviendas que no vayan a destinarse a un uso residencial. Lo ha sostenido en un estudio que le encargó el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona.

La ley estatal que tenemos ahora reconoce que el problema es tan grave que se necesitan espacios de protección, las Zonas Residenciales de Mercado Tensionado (ZRMT). El Estado regaló la primera medida, que es que, mientras la ZRMT esté delimitada, las rentas de alquiler van a estar acotadas. Esto es, durante tres años, se podrá incrementar la cuota como máximo el 3% o ajustarse al índice de referencia. Nada impide seguir regulando. Las ZRMT son un espacio de oportunidad. Y el siguiente paso lógico, si se ha regulado el arrendamiento, es regular las compras.

¿Regularlo de qué forma?

Las declaraciones de ZRMT tienen una duración de tres años. Lo que se plantea es que, durante esos tres años, las adquisiciones de vivienda sean únicamente para personas dispuestas a irse a vivir en ellas y no para gente que quiera comerciar con ellas. Si alguien quiere vender un edificio completo, también lo podrá hacer, incluso a un fondo de inversión. Eso sí, quien lo compre, solo va a poder utilizarlo para alquilarlo al precio ZRMT y solo para vivienda habitual del inquilino. Dicho de otro modo, no se podrá arrendar para temporada ni para el turismo. Así, sin prohibir tajantemente su venta, se está disuadiendo al gran mercado inmobiliario de invertir en una de estas zonas. Porque esos fondos buscan activos que rindan un 14% y, en una ZRMT, solo van a lograr un 2% o un 3%. Quien busque una rentabilidad más alta es mejor que se vaya al Ibex o compre acciones de una farmacéutica.

¿Y el pequeño ahorrador del que hablábamos antes?

Con esta propuesta, hasta cierto punto, se le deja seguir especulando, porque se entiende que su acción no es la más lesiva. Si quiere comprar una casa para un familiar, lo podrá hacer siempre que ese familiar no supere el segundo grado y al segundo de afinidad: nietos, abuelos, padres, sobrinos... De hecho, si quiere comprarle una casa al cuñado, podrá hacerlo. Una familia con cuatro hijos podrá tener cuatro pisos. Y hasta se permite una segunda residencia dentro de una ZRMT, siempre que sea para tu uso personal. Todo esto está avalado ya por la doctrina del Constitucional que, en 2024, ha dictado una sentencia muy importante, la 16/25 de 29 de enero, donde analizó si las rentas de alquiler en las ZRMT eran constitucionales y dijo que lo eran.

¿Por qué es tan importante?

El TC sentenció que legislar así era constitucional porque era una medida extraordinaria, acotada en el tiempo y en el espacio, por lo que no altera el statu quo de la propiedad. Y porque el TC reconoce que existe una causa justificada para hacerlo así: la dificultad de acceso a la vivienda. La sentencia señala que, con la limitación de alquileres, se sigue alquilando, pero que únicamente se impide temporalmente el beneficio máximo. Y que el derecho a la propiedad no te da derecho a obtener el máximo beneficio por ella, sino que solo te da derecho a tener un beneficio, y que es el interés general el que decide en cada momento cuál es el beneficio máximo.

A mi modesto entender, lo que hace singular esta propuesta es dar un tratamiento diferente a las viviendas para uso residencial, que en su trabajo se ha acotado para un mínimo de cinco o siete años, de aquellas que se compran par a especular.

La regulación que hemos estudiado no impide la compra o la venta ni fija un precio, sino que se focaliza en el uso que se vaya a dar durante el tiempo que dura una ZRMT.

Que son tres años, lo sé. Pero las ZRMT son prorrogables.

Sí, pero la prórroga significa que continúa existiendo una razón poderosa de interés general que lo legitima.

¿Está Catalunya, de verdad, tan cerca de eso que plantea?

La Generalitat se está planteando muy seriamente adoptar esta medida. Es legal, está sobre la mesa. De momento estamos ahí, estudiando. Se ha generado debate institucional. Nunca antes había sucedido. El poder Ejecutivo está valorando esta medida para llevarla directamente al Legislativo para que el Parlamento decida si se adopta o no. Pero ha de ser segura. No nos podemos permitir el lujo de hacer el ridículo. Por tanto, lo que estamos haciendo es someterla a un test de esfuerzo jurídico. Y vamos a trabajar con constitucionalistas, con urbanistas... Estamos en un contexto como el de la Ley del Suelo de 1956.

Eso me lo va a tener que explicar con más detalle.

La Ley del Suelo es del año 1956, nace en un contexto de dictadura, por tanto, de pensamiento único. Dos catedráticos de Derecho Administrativo, fueron Manuel Ballbé Prunes y José Luis González Pérez se dieron cuenta de que en España se producía un fenómeno especulativo injusto: la migración del campo a la ciudad tras la posguerra. Esto provocó una demanda masiva, análoga a lo que ha generado el hecho de que los bancos pidan un 20% de la hipoteca y reserven la compra a una élite. Para darles cabida, las ciudades acometieron sus ensanches. Las ciudades estaban rodeadas de, digámoslo así, campos de patatas propiedad de los terratenientes que, al ser recalificados para la construcción de casas, iban a multiplicar incluso por quince el valor de sus patatales.

¿Y qué es lo que hicieron?

Estos académicos, Ballbé y González Pérez, dijeron que una migración así no podía quedar en manos de los terratenientes. Inventaron una cosa, una ley pionera en Europa. Les dijeron a los terratenientes: «Te vamos a recalificar el suelo, pero a cambio me vas a entregar ese campo de patatas con los equipamientos hechos, con un espacio cedido para las calles y para las plazas, las escuelas y los hospitales que necesita la nueva ciudad emergente». Aquel fue un cambio morfológico, este cambio no es tan visible, pero es igual de potente. El que viven hoy las ciudades un cambio de uso, desde la vivienda habitual al del alquiler de temporada y el turístico.